文档介绍：奥林匹克工程筹划书
诚必达房地产投资咨询
二零零四年三月三日
目录
市场分析
本工程分析
市场产品比照分析
市场调查结论
目标客户群定位
营销建议
广告宣传
销售管理
营销效劳承诺及售后效劳
十、完毕语
引言素质商务人士生活、工作、居住于此。这将大大提升该片区市场知名与认同度，提升该片区的居住环境质量，是朝阳区乃至
市的重点开展地区，是未来市的风水宝地。奥运商圈将成为房地产市场的主战场，以体育文化为主的奥运商圈，亚北地区将出现一个更现代化、更有超前性的奥运城及奥运商圈。
办奥，奥运村及奥运设施是房地产市场新的需求。据悉，奥运村在奥林匹克公园内占地80公顷，建筑面积共47万平方米，包括公寓、娱乐场所、餐厅、医疗设施等等。到2021年奥运会举办之前，除奥运会本身所需要场馆外，其他直接需求不会增多，但潜在客户大大增加，办奥运会使的全面核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续开展，整个城市购置力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。
〔2〕热点户型 2003年所有开盘工程中，中小户型占到了相当的比例，这也是开发商针对现代都市人的生活习惯与消费特点而开发的。
在供销两旺过程中，今年的市场开发会进一步成熟，如户型向标准户型回归，楼市会更加接近主流消费人群，产品会更加表现实用性，主打户型100平米左右，这对于开发商主导与消费者投资、居住的需求上也得到了某种平衡。
二、本工程分析
一、地理位置
本工程位处市朝阳区亚运村北，奥林匹克公园与国家森林公园〔规划中〕西边约200米。科荟路南侧。东临林萃路，西接八达岭高速公路，在北四环与北五环之间，连接中关村与奥林匹克公园、国家森林公园，属旧城改造工程。
二、交通状况
本工程位处中关村科技园区及海淀大学园区与奥林匹克公园之间的交通要冲，是连接两地区之间的桥梁。规划中的科荟路六车道改造工程即将开工，未来将处八达岭高速公路、科荟路、林萃路的环绕之间，届时交通将十分兴旺。但目前该地段因尚处非成熟生活区域，交通站点少，公交线路少，交通状况不甚理想，来往市区尚较不方便。目前林萃路有820外环线，在倚林家园站下车可到。八达岭高速公路上有618、850、328、344、315、等多路公交车线路通过。
三、工程情况
本工程占地5100M2， M2〔 M2，可售面积 19000 M2〕，共4个单元。呈L型连体排列。层高14层，共252户。配套设施未规划有自身小区的配套，,占总户数30%。
工程swot分析
根据以上工程的位置情况及规划与配套情况，结合上述市场情况分析，本工程的SWOT分析如下:
1、竞争强项(Strength)
小户型，面积适中，总价较低，特别是60M2 以下的小户型是本区域市场的空缺；
板楼设计，通透性，采光较好，周边目前在售楼盘中较少带精装修的住宅；
位处朝阳区阳光地带，开展潜力巨大，市场看好，连接中关村与朝阳北、奥运村的科荟路的核心地段，来往便利，又处奥林匹克公园旁，位置较好；
工程开发周期短，入住时间快，适宜快速销售，速战速决；
距京昌高速路较近，不到400米；在澳林春天等大社区的边缘，能够享受到该区域的一些配套；
工程周边规划建设日益成熟，具有很大的升值潜力〔特别是翠南路的规划建设〕；
2、竞争弱项〔Weakness〕
目前社区四周环境较差，临时搭建房脏、乱、差影响形象，表现不出楼盘本身应有的质素。对目标客户有较大影响；
社区规模小，社区生活不浓厚不能提供相对较全面的配套，设施不全，没有规划，园林景观较少；
交通不便，路况较差该片区尚处于未成熟阶段，交通网络不齐全，来往不太方便。；
楼体紧邻市政道路，存在噪音影响；
按照消费心理与消费习惯，方圆500米半径内尚未有大、中型生活配套〔如银行、酒楼、医院、商场等〕缺乏便利的交通工具；
6〕户型设计1、2、3居皆没有非常明确、准确的目标客户定位，为销售推广带来困难。
7〕现场环境狭小，不利于现场环境设计包装，因而不能得到因现场环境的优美而增加对客户的现场感染力，并进而到达促销的目的和效果客户看楼时缺少停车位置。
3、场时机点〔Opportunity〕
社区周边的市政道路的开通，是影响小区销售的重要因素；
奥运规划，将涌现大量的拆迁户；
工程附近将有地铁〔城铁〕概念，周边多条道路的修建及规划；
周边工程的开发带动了工程区域的成熟，区域价格会提升；
奥运地区市政投入巨大；周边道路、市政配套的改善；
4、