文档介绍：项目可行性研究-投资分析32P
8-10
8-10
8-10
煤气
80-90
80-90
——
玻璃幕墙
50-80
30-50
20-30
消防
5-10
5-10
5-10
通讯
300-450
%～2% ；
其他销售费用：
%～1% ；
销售费用
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～8%
开发建设项目在销售产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
序号
项 目
计算依据
单价
合计
一
开发成本
以下1～8项之和
1
土地使用权出让金
占地面积
2
土地征用与拆迁安置补偿费
占地面积或者户数
3
前期工程费
4
建安工程费
建筑面积
5
基础设施费
占地面积
6
公共配套设施费
占地面积
7
开发期间税费
按政府规定
8
不可预见费
1～6项之和的3%～5%
二
开发费用
以下1～3项之和
1
管理费
1～6项之和的3%～5%
2
销售费
约为销售收入的4%～6%
3
财务费用
三
合计
一+二
开发投资额汇总
序号
项目
投资大概比重
1
建安
约40%～50%
2
地价
约20%～25%
3
银行利息、推广费
约20%～25%
4
各种税费
约15%～20%
房地产经营税费
房地产项目经营税费包含两大部分：
1、房地产项目开发期间税费
2、房地产项目经营期间税费
其中，开发期间税费是开发阶段发生的，在开发投资部分计算。具体内容前面已叙述，在此不再重复。
经营期间税费对于房地产项目而言，主要是指其在销售与交易阶段发生的税费。它们不参与开发投资额的构成，只作为销售收入的扣减。
经营期间税费包括两部分：
（1）与转让房地产有关的税费
（2）土地增值税
（3）企业所得税
与转让房地产有关的税费
营业税：
对在我国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或个人所获得营业额征收的一种税。
房地产项目的营业额指房地产的销售收入。
城市维护建设税：
对在我国境内既享用城镇公用设施，又有经营收入的单位和个人征收的一种税。外资企业免征。
教育费附加：
为加快发展地方教育事业，扩大地方教育经营资金来源而征收的一种税。外资企业免征。
防洪工程维护费：
为加强北江大堤及广州市防洪工程的加固、维修和管理，保障国家和人民生命财产安全而征收的一种税。外资企业减半计征。
交易印花税：
对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。
交易管理费：
包括与房地产交易有关的一切手续、估价及表格、资料等费用。
与转让房地产有关的税费
与转让房地产有关的税费一览表
序号
类别
计算依据
1
营业税
销售收入×5%
2
城市维护建设税
营业税×7%
3
教育费附加
营业税×3%
4
防洪工程维护费
销售收入×%
5
印花税
销售收入×%
6
交易管理费
销售收入×%
合计
销售收入×%
与转让房地产有关的税费计收办法和标准汇总如下：
土地增值税
以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。
建造普通标准住宅（高级别墅、公寓、小洋楼、度假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅均不属于普通标准住宅）出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的项目，经主管税务机关确认，免税。
因城市市政规划、国家重点项目建设的需要而被政府征用的房地产免税。
房地产增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。
转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，在房地产开发项目中指销售收入。
扣除项目金额包括开发成本、开发费用（可按开发成本×10%计算）、与转让房地产有关的税费（销售收入×%），财政部门规定的其他扣除项目（开发成本×20%）。
土地增值税
其计算实行四级超率累进税率。计算公式为：
土地增值额=转让房地产的总收入－扣除项目金额
应纳税额=土地增值额×适用税率
若土地增值额超过扣除项目金额50%以上的，即同时适用于二档或二档以上适用税率的，则需分别计算。
土地增值税适用税率和速算扣除率
级距
增值率
税率
速算扣除率
1
增值率50%以下部分
30%
0
2
超过50%至100%部分
40%
5%
3
超过100%至200%部分
50%
15%
4
超过200%部分
60%
35%
备注
增值率=房地产增值额