文档介绍：深圳市岗厦河园片区改造规划 方案汇报
深圳市福田区旧村改造领导小组办公室
中国城市规划设计研究院深圳分院
***顾问（深圳）有限企业
深圳市区域改造规划方案
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中心区建设要求
政府对岗厦村进行旧村改造决心
1、社圳市区域改造规划方案
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概念化CBD功效示意
E区
公共管理及
办公机构区
C区
商务
办公区
D区
餐饮娱乐、
及暂时
居住区
F区
居家
住宅区
B区
次级
零售区
A区
高档
零售区
河
流
或
海
湾
铁路
山脉
天然
屏障
混
合
区
周围区域
功效延续
动态发展
功效延续区
土地价值结构分析
虚拟城市元素
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国际成熟CBD功效结构
A区——高档零售区。位于可达性最正确位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。
B区——次级零售区。与A区相连但特征显著，所售商品为小件用具，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。
C区——商务办公区。为高度集中写字楼，倾向于分布在展示性很好位置。
D区——餐饮娱乐及暂时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值，是CBD中最具活力区位。
E区——公共管理及办公机构区。普通位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。
F区——居家住宅区。居家型居住小区，普通位于CBD边缘环境很好位置。
E区
C区
D区
F区
B区
A区
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中心区功效布局分析
地铁
地铁
F区
A区
E区
C区
？
商务区已经形成，因为聚集效应，中心区西侧形成
— C区
中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周围已形成
—F区
本项目
—A区： ？
—B区： ？
—C区： ？
—D区： ？
—E区： ？
—F区： ？
公共管理及办公机构区已经形成
— E区
城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验
— A区
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项目整体功效策划定位分析
确定项目
整体功效定位
成熟CBD
功效定位研究
深圳中心区
功效布局分析
判定本项目在中心区中
可能负担功效
从市场角度验证
本项目功能定位
深圳市区域改造规划方案
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本项目可能负担功效
A区——高档零售区
难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区大规模商业同业竞争。
B区——次级零售区
可能形成，中心区还未形成此功效块，且区位条件满足。
C区——商务办公区
难以形成，因为西侧商务区形成，已开始产生集聚；本项目周围商务气氛不理想。
D区——餐饮娱乐及暂时居住区
可能形成，中心区还未形成此功效块，且本项目有形成D区良好条件。
E区——公共管理及办公机构区
难以形成，中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。
F区——居家住宅区
可能形成，但相对于中心区四个角大量居家住宅项目而言本项目不具竞争力，且该定位无益于项目整体形象及层次提升。
深圳市区域改造规划方案
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本项目可能负担功效
难以形成
可能形成
B区——次级零售区
D区——娱乐、暂时居住区
F区——居家住宅区
A区——专业零售区
C区——商务办公区
E区——公共管理及办公机构区
×
√
深圳市区域改造规划方案
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项目整体功效策划定位分析
确定项目
整体功效定位
深圳中心区
功效布局分析
判定本项目在中心区中
可能负担功效
从市场角度验证
本项目功能定位
成熟CBD
功效定位研究
深圳市区域改造规划方案
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从市场角度验证项目本项目功能定位
1、居家住宅物业
2、暂时居住物业
3、商业娱乐物业
4、办公物业
B区——次级零售区
D区——餐饮娱乐及暂时居住区
F区——居家住宅区
深圳市区域改造规划方案
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当前中心区已建或在建纯居家式住宅项目有：黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅颂居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供给量已达200万平方米。
住宅楼盘主要分布于中心区四角，定位普遍较高，目标客户以高收入阶层及港人为主，销售均价在8500元/平方米以上。
因为项目地处中心区，为配合中心区高标准整体规划定位，同时又考虑到村民拆迁返建需求，本项目居家住宅物业应定位为中高档次。
因为中心区现有住宅供给量已达200万平方米，，住宅供给量已较大，故本项目标居家住宅物业开发规模不宜过大，以满足中心区居住配套功效和村民拆迁返