文档介绍：中原地产-深圳坂田光浩上城项目定位策划报告
汇报人:
深圳市场户型供应分析
90平米以上三房是主流
数据来源于深圳中原深港研究中心
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深圳市场各区价格分析
区域
2006年销售均价（元/㎡）
2005年销售均价（米，依据往年的成交量，这个供应虽然还略嫌不足，不过差距也已经拉小了，相信有了市场供应量作保证，整体房价今年的增长幅度会回落；然而市长今年的说法并没有新亮点，以及一直以来政府对商品房和政策性住房各行其道的过份强调，我们仍然看不到房价有任何停止上涨的迹象。
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2007年后市展望
展望一
供求矛盾短期内仍将得不到有效缓解
展望二
土地出让向高新产业带倾斜，房地产开发热点边缘化
展望三
供应格局逆转，中小户型成为主流
展望 四
产品供应两极分化，中低收入者将逐步实现购房愿望
展望 五
政策不确定因素将对市场造成较大影响
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市场研判
深圳整体房地产市场分析
龙坂房地产市场分析
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龙坂市场区域划分
二线
拓展
区
坂田片区
龙华镇
关口片区
以高速路网和高标准规划配套，成为低密度豪宅和高档住宅项目。
龙华行政中心，以本地居民及周边工厂客户为主，住宅开发档次在4个片区最低。
交通便利，自然资源丰富，是4个片区中目前最为成熟的住宅区。
品牌发展商云集，交通配套等仍待改善，区域发展潜力巨大，在4个片区中是近两年的重点开发区域。
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随着龙坂片区规划和交通不断完善，生活圈已经越来越融合，各个生活圈之间的抵达时间也越来越短。
龙坂片区规划和交通
建设中福龙路
规划中四号地铁
建设中梅龙大道
梅观高速
机荷高速
南坪快速
布龙路
梅林关口
规划中龙华火车站
2007年
2010年
2008年
龙华交通路网形成前
龙华交通路网形成后
30分钟圈层
60分钟圈层
梅龙路方向
坂田方向
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交通规划
地块现有交通已比较成熟，未来路网将涵盖公路、地铁等，将更加便利，将极大缩短客户心理上关内外的距离感。
辖区内有广深铁路、平南铁路、梅观高速、机荷高速、南坪快速、布龙公路等交通干线穿境而过；
地块临近布龙路，就近的公交站点有大发埔路口，公交路线丰富，有329、310-315等，通行关内外较为便利；
规划中地铁5号线和11号线为城际轨道线，填补坂雪岗片区无轨道交通的空白，提升片区整体价值；
11号线坂田站2006~2010年，
5号线五和站、坂田站和大埔站 2006~2011年
未来坂雪岗大道与南坪高速接通,将缩短坂田与福田距离,也规避了关口的塞车!
五和大道
坂雪岗大道
吉华路
布龙路
地铁5号线
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06年供应量较05年上涨55％，主要供应量集中在关口和二线拓展区，龙华镇供应量较少。
06年住宅均价为8700元/㎡，较05年上涨77％，价格狂飚的主要原因是受关口及二线拓展区的豪宅供应，拉动整体片区价格的上涨
龙华区域供应及价格分析
数据来源于深圳中原深港研究中心
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坂田片区分析
06年龙岗区住宅供应量
，相对龙华片区供应量仍较小，主要供应将在07、08年集中放量。
坂雪岗户型供应以90㎡以上的3房、70㎡以上2房最多，由于低密度高度住宅的开发，%。
数据来源于深圳中原深港研究中心
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坂田片区销售均价历年来均高于龙岗区销售价格，至2006年，片区均价达8067元/㎡大关，为龙岗区价格最高的片区；
本片区的普通住宅价格与布吉和龙华片区较相近，06年的普通住宅均价多在6000-7200之间；
小户型的价格已经超过龙华和布吉，万科城公寓07年初以9000元/㎡的均价开盘，梅陇镇在07年4月以11000元/㎡左右的价格面市。
坂田片区价格分析
数据来源于深圳中原深港研究中心
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龙坂片区三级市场分析
区域
比例
面积
均价
面积区间
龙华坂田07年第一季度
100％
9572
7187
-
2房
34％
6309
-
3房
41％
7270
-132
4房
10％
8829
-
其它
15％
——
——
——
坂田06年一二手每月成交量（万㎡）
龙坂片区仍以2、3房成交为主，面积区间在52-132平米间。坂田市场成交量处于一个比较均衡的状态，一二手市场都很旺盛。
数据来源于深圳中原深港研究中心
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龙坂市场未来竞争供应量分析
2006
2007
2008
7
9
11
1
3
5
7
9
11
1
3
5