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广州城市更新工作
广州城市更新工作
一、从三旧改造到城市更新
2009年新局不但担负了“三旧”改造任务，同时还承担了全市人居环境改善工作，包括全市老旧小区改造工作。
2016年9月省政府发布《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），强调了以下几个方面工作：一是将“三旧”改造纳入省各级国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划和城乡规划，加快推进成片连片改造；二是加快完善历史用地；三是鼓励市场主体参与改造；四是健全监管机制，明确具体监管措施以及改造主体的责任义务。广州市政府相应地发布了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号），贯彻落实了省政府的通知精神，并对 “1+3”政策进行了补充和拓展。
广州城市更新政策简介
主要改造方式
二、旧厂房全面改造
三、旧厂房政府收储
四、旧厂房自行改造与政府收储相结合
旧厂房自行改造与政府收储相结合：属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造。
五、旧村庄全面改造
旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：自主改造、合作改造和征收储备。现行主要政策相比“1+3”的政策有了以下几个方面的优化：
①改造主体：允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。②引入合作企业时点：旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》规定的不少于45天。③科学核定复建安置量：按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。
④村民表决程序：旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。⑤合理设置临迁时间：整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。⑥改造成本：旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。⑦集体物业复建总量核算方式可按“现有建筑面积”或“用地范围”两种方式进行核定，其中，以“现有建筑面积”方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量； 2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本； 2009年12月31日后建成的违法建筑，不予核定；以“用地范围”方式核定的，（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。
村民住宅复建安置总量计算方式
六、旧城镇全面改造
旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。
涉及旧城的改造设置了两轮意愿征询，第一轮是征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90％以上（含90％）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续；第二轮是征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见，
在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。
七、微改造
广州在全面改造基础上提出微改造概念，其作为与全面改造并重的城市更新方式。微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。微改造强调了以人为本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隐患，对建成区中存在安全隐患的建筑，实施局部拆建、整治的“微改造”，缓解、消除安全隐患。同时充分挖掘老城区潜在资源和优势，保护和修缮文物古迹、工业遗产，对历史建筑予以活化利用，延续历史文脉、保存城市记忆。
微改造类型
1、村级工业园单独改造。
2、国有土地旧厂房微改造，比如红砖厂、原珠江啤酒厂微改造工作。
3、旧村庄综合整治，主要针对有历史价值，同时这些价值需要得到保护和提升的。