文档介绍：******开发公司
**旧村改造工程营销筹划提案
智晟房地产参谋机构
前 言
“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。”——《孙子兵法》
我们认为，充分的市场调研，专业的前期筹划，中小套型，总价操纵，宜居适用的一般住宅小区。提炼成关键词确实是：在地性、经济性、小套型、低总价。
三、工程客户定位
1、目的客户定位
依照市场调查和走访，再综合同类工程的实际案例，从阶层、职业、收入、教育背景等方面确定本工程的客户定位。
1）、本村或邻村原住居民。
2）、附近周边一般企业员工
3）、附近个体运营商户
4）、区域范围内支付才能较低的新婚、新成家群体
2、目的客户群描绘
在地性：原住居民和工程辐射区域内为主要客户来源。
收入水平较低和收入不稳定：工程附近周边企业多为私营企业，在目前我市的经济开展水平下，私营企业员工收入水平和稳定程度都比拟低。个体运营的商户收入水平可能相对较高，但是稳定性较差。
初次置业：由于经济收入水平较低，导致购房的支付才能也较低，只有在居住条件实在无法满足家庭需要或者儿女结婚将购房作为必要条件时才勉强支付，对各方面要求相对较低。
四、工程产品定位
产品的目的是推向市场，市场的主体确实是客户，明确了工程目的客户定位，产品定位应****惯目的客户的需求。
1、工程规划建议
保证符合政府规划条件，满足经济条件最大化，规划范围适当扩大，表达工程规模。
2、户型定位建议
鉴于市场调查结果和目的客户定位，户型设计上一定要符合目的客户的支付才能和心理预期。
1）操纵面积，加大小套型所占比例。
建议本工程以多层薄板式建筑为主，主力户型两室不超过90平米，三室不超过120平米，有利于操纵总价。
2）宜居适用，功能完善。
中低档次工程产品设计不能因陋就简。应“粗粮细做”，严格把握空间尺度，各项功能应完善，户型设计应具备竞争才能，通过市场调查，竞争工程的户型设计水平不低，应该引起注重。
3、建筑方案建议
适当提高容积率，在初步施行地块建地上6层，首层设车库以提高经济效益。建筑外立面简约大方，操纵本钱。建筑和交房标准参照竞争工程制定。
五、价格定位
价格定位直截了当关系到工程的平安和开发商的利润，我们的观点是工程售价应为开发商的核心利益效劳。核心利益不仅指经济效益（利润），更重要的是应改为工程的平安和开发商的战略目的负责。
由于目前本工程上处于设计阶段，各项质素和指标尚未定版，因此尚不能单凭经历和竞争工程的价格就简单的制定本工程的预期售价。本着对工程和开发商负责任的态度，我们应与类似工程比拟分析进展定价。
比拟工程：
价格执行的策略
依照上述在售的楼盘价格情况，结合个工程的优势与优势，与我工程进展类比。我们认为我工程的质素与蓝岸相近，优于上东城、银河水畔、星河湾。因此我工程的价格应与蓝岸进展详细比拟，结合直截了当的竞争对手上东城的情况，我们的均价应在******
依照开发商的战略目的，执行相应的价格策略。依照不同的销售阶段，执行不同的销售价格。
房地产工程的售价是没有所谓唯一标准答案的，因此一般为了保证工程平安，多采取低开高走的价格策略。事实证明，这种策略是风险较小的价格策略。但是，低开的目的是为了高走，在适当的时机，合理的提高售价，不仅能够增加开发商的利润，而且能够营建热卖涨价的销售心理，为后期的销售构成有利的场面。这需要高水平的专业参谋机构依照销售情况对涨价时机和涨幅做出推断。
六、形象定位
就目前我市房地产市场竞争情况来看，任何工程都无法防止同类工程的竞争。面对这种情况，在工程的形象定位方面，就应当力争从各个同类竞争工程中脱颖而出，在同类中表达差异化是本工程形象定位的要点。
从初步市场调查的结果来看，此类工程销售的最大障碍是手续不全、非正规，鉴于此情况，我们建议工程的形象定位应着重表达“非正规工程，正规化操作”，的思想。从工程的各个方面包括：销售场所、人员、工地包装、按揭贷款办理等都表达出一个正规操作工程应有的素养。目的是充分化解非正规工程在销售时给客户带来的风险担忧。表现出和其他竞争工程的差异化，提高竞争力。
主孰有道？将孰有能？天地孰得？法令孰行？兵众孰强？士卒孰练？赏罚孰明？
第三部分 工程开发关键点建议
一、产品规划设计——关系工程成功与否的生死命门
·细分市场，该切哪一块蛋糕：
产品的规划设计是按照市场定位的结果而定的，严格来说，理论上任何一种方式的产品都有可行性，或者说都有存在的可能。关键是你要付出多大的风险获得多大的利润。而细分市场的核心一定意味着牺牲，但是牺牲的绝不仅仅是一部分客群，同时也减少了开发的风险。
·追求利润值依然利润率：
这也和开发商的利润追求价值