文档介绍：2010年12月重庆力帆北碚项目市场
意向客户置业关注点
意向客户置业关注项目价格、地段、社区内部环境、交通便捷度、升值潜力。
Ⅲ
价格、地段、品质为购房考虑的三大主要考虑因素
项目住宅发展研究
23>.1客户需求调研研究
市场对本项目的品质预期较高,树立老城新居住形象
客户在老城愿意购房的因素主要为:
有较高品质的居住小区;在轻轨通车之后;整体区域的形象较目前较为提高。
在老城购房因素的考虑
对本项目的预期
对于项目打造,64%的客户希望项目能够向高端品质方向发展,树立老城高品质居住环境。
Ⅲ
项目住宅发展研究
结论
建筑形态:客户对突破现有限高的20~30高层建筑较为期待。
产品需求特征:紧凑的两房、三房依旧是需求的主力。
总价承受意愿:两房30~40万、三房40~60万、四房60~80万为客户的意愿承受价格,实际价格可有所提升。
对项目的期待:希望是高品质项目,产品的品质追求已成为客户重要关注因素,同时对创新产品较为关注。
Ⅲ
项目住宅发展研究
购房意向客户
意向客户置业次数
63%的客户有可能会把本项目纳入选房考虑范围,其他客户不考虑本项目的主要原因是认为老城形象老旧,没有新城居住环境好。
以首置和首改为主,首改中有部分是从单位或集资房中换出来。
Ⅲ
项目住宅发展研究
年龄结构在25-40岁之间;
54%的客户为改善型客户,其次为首置客户。
意向客户置业目的
意向客户家庭结构
意向客户年龄区间
意向客户特征分析
Ⅲ
项目住宅发展研究
Ⅲ
项目住宅发展研究
3小户型公寓市场分析
项目名称
户型
面积(㎡)
价格
天生丽街
单配
26-35
7600元/㎡
一房
41-49
7300元/㎡
两房
70-80
6800元/㎡
新天花园
两房
63
5500元/㎡
三房
72
5000元/㎡
畔溪名都
二房
65
6300元/㎡
两房
60-80
5800元/㎡
西南大学周边典型物业销售价格
中小户型表现出明显的溢价能力
天生丽街单配户型——29-38㎡
天生丽街酒店式小户公寓,面积在29-38㎡,租金为70-150元/天,周末及节假日100%,平时入住率在50%左右。
户型尺度能够满足学生需求。
27㎡户型
32㎡户型
38㎡户型
中小户型公寓强调总价控制和功能的齐全性而非舒适性
项目住宅发展研究
3小户型公寓市场分析
Ⅲ
项目住宅市场机会研究小结
整体供需情况
北碚房市产品供应相对单一,仅有少量的别墅及洋房供应,且小高层、高层产品同质化竞争严重;
从供应格局看,城南业态丰富,而老城仅有小规模的旧城改造项目和江景资源项目。
从房型看,二、三房是供需主力,二房集中在70-80㎡,总价40-50万,三房集中在90-100㎡,总价在50-80万;
开发水平
产品力方面:在总体规划、项目配套、景观打造、建筑立面、户型设计尤其是产品附加值方面(赠送空间和物管水平)与主城有较大差距,还有很大的发挥空间。
营销水平方面:在整体营销策略、示范区打造、销售服务水平等方面也还有很大的提升空间。
客户特征
典型的内需型市场,改善型购买超过5成,置业看重居住环境、产品细节和配套,对项目综合品质越来越重视。
公寓市场
面向西南大学的投资客户以及首置客户群比较活跃,对小户型表现出明显的需求,并且有着明显的溢价能力。
宏观背景研究
区域房地产市场研究
项目发展机会研究
区域住宅市场及发展机会研究
区域商业现状及发展机会研究
《重庆市建设长江上游地区购物之都规划》
两阶段推进建设购物之都:
改造提升解放碑、江北观音桥、南岸南坪、沙坪坝三峡广场、九龙坡杨家坪原有5大成熟商圈。
新建巴南区李家沱、北碚城南、西永、茶园、江北嘴和礼嘉-悦来新建6个商圈。
扩建渝北两路商圈、大渡口商圈二期。
建设长江上游地区购物之都,政府斥资提升原有五大商圈形象,新增六大商圈建设,扩建原有两个商圈二期,北碚城南荣登重庆第七个核心商圈。
推进长江上游地区购物之都建设,北碚城南荣登重庆第七大核心商圈。
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/北碚大商业格局研究
新世纪超市6700㎡
新锐百货13000㎡
雄风百货55000㎡
迁喜家居广场12000㎡
规划中的大型数码广场
UME
5000㎡
餐饮一条街
云华路
云华路
云清路
云清路
康宁路
项目定位:北碚未来商业中心、辐射周边县市居民
辐射人口:30万以上
商业体量:30万方(其中可售商铺面积10万方)
项目成熟预判:2-3