文档介绍：重庆力帆北碚项目市场定位策划初稿2
宏观背景研究
区域房地产市场研究
项目发展机会研究
区域房地产市场整体发展状况
区域房地产市场发展格局
据统计,2009年北碚区的房地产投资总额为38>73>.54亿元,%。从绝对值来看,北碚区的房地产投资位居主城九区中的倒数第二位。而从占固定资产的比重来看,特别是近4年其比重略有下降,其比例仅在20%左右,并且低于全市的25%的水平,还有较大的提升空间。
数据来源:重庆市土地交易中心
房地产市场研究
1区域房地产发展研究
Ⅲ
北碚房地产市场起步晚,但房地产投资总额同比增速较快,总额占固定资产比低于全市水平,仍有较大空间未释放出来
2002-2009年北碚区房地产投资占比(亿)
2002-2009年重庆主城房地产投资占比(亿)
2007-2010年北碚区商品房用地出让价格走势示意图(元/平方米、万/亩)
从北碚区的土地成交价格来看,2007-2009年该区的土地价格一直保持在40-60万元/亩,楼面地价也较低,保持在500-600左右运行。但进入到2010年不仅土地出让面积增多,而且土地出让的价格也翻倍增长。这其中主要原因是由于北碚蔡家组团被纳入两江新区后,其出让土地价格明显提升。
北碚区土地供应价格和供应总量增涨较快,尤其2010年出让总量和价格达到新高点,房地产市场将进入一个新的发展阶段。
房地产市场研究
1区域房地产发展研究
Ⅲ
2007-2010年北碚区商品房用地出让走势示意图(万平方米)
2007-2010年北碚区商品房供应走势示意图(万平方米)
从图上可以看出,北碚区的商品房批准预售面积一直处于相对较低的水平。,住宅面积为74万方。而随着主城房地产市场的风云变化,北碚区的房地产也经历着起伏,2007年起,2008年落,2009年再度反弹,但进入2010年该区域房地产市场供应却明显出现下滑。。这一方面除了受到国家出台的政策影响,另一方面也说明北碚区的房地产市场发展还不成熟。
商品房供应
项目发展前景分析
1项目发展大势判断
Ⅲ
<<房地产市场发展分析
商品房批准预售面积一直处于较低的水平,房地产市场发展不成熟
2003-2009年北碚区商品房成交走势示意图(平方米)
从北碚区的商品房成交来看,其市场需求变化较大,并且市场需求量相对较小。。截止2010年10月统计成交面积,已达43万方,其中未包括秋交会期间成交,预计2010年成交将达到50万方以上。
市场年均消化容量有限,但区域市场在大楼势的影响下,也出现了楼市热潮。
房地产市场研究
1区域房地产发展研究
Ⅲ
2006-2010年北碚区商品房成交价格走势示意图
2006-2010年,从价格来看,由于距离主城核心区域的距离远,商品房成交价格低。但在2010年至今,成交建面均价4739元/㎡,价格涨幅47%,增长速度迅猛。
随着房地产发展大趋势的热潮,北碚商品房价格近两年有了明显的提升,有逐步与主城接轨的趋势。
房地产市场研究
1区域房地产发展研究
Ⅲ
2006-2010年重庆市主城九区商品房成交价格走势示意图
2010年重庆主城九区1-10月成交建面均价走势
2010年北碚1-10月成交建面均价走势
成交价格与主城九区平均水平相比存在1600元/㎡左右差距,而在2010年政策调控的态势下,建面均价也能够有波动性的增长。
2010年1至10月,%,%仅10个百分点。
房地产市场研究
1区域房地产发展研究
宏观背景研究
区域房地产市场研究
项目发展机会研究
区域房地产市场整体发展状况
区域房地产市场发展格局
2010年至今北碚土地供应情况
,蔡家将成为高档居住板块,蔡家房地产的发展将极大的促进北碚城区的发展
房地产市场研究
1区域房地产发展格局
Ⅲ
北碚区地处两大山脉之间,受地形条件影响可供用地总量有限,北碚城区潜在供应总量约7000亩,蔡家供应土地较多,蔡家土地供应多是规模较大,容积率较低,资源较好,将发展成高档低密度住宅区,蔡家的成熟将进一步促进北碚城区的发展。
组团
宗数
用地性质
占地面积
容积率
楼面地价-元/㎡
竞得单位
蔡家
9
商住
83742
536
重庆和生裕房地产开发有限公司
居住
181893
1204
重庆和生裕房地产开发有限公司
居住
151249
1