文档介绍：深圳城市更新分享
深圳城市更新背景
Part 1
深圳土地、发展空间难以为继,向存量要发展空间
新增建设用地5平方千米
向存量要发展空间是必然选择
深圳土地面积相当于北京的八分之一,天津的六分之一,苏州的四分之一,上海、广州的三分之一
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北京开发强度20%
大巴黎开发强度21%
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香港开发强度21%
深圳开发强度46%
国内外大都市开发强度对比
深圳市沿革及土地管理政策的变化
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深圳市行政区划沿革
深圳市建市,第二年成立经济特区
土地管理政策变化
1979
1992
2004
2009
特区内城市化,撤县建区,宝安、龙岗区设立,授特区立法权
特区外龙岗、宝安区城市化
特区扩容
开启“土地有偿使用”制度,第一份土地出租协议,东湖丽苑
特区内土地全部国有化;93年,将新成立的宝安、龙岗两区纳入市级统一管理
宝安、龙岗两区土地理论上转地国有,成为中国第一个无农村的城市
2012年开始新一轮土地改革
二元管理:关内关外双重管理标准,原关外地区城市配套严重缺乏
教育
关内欧洲
关外非州
基础设施
医疗
交通
治安
一区两法
地铁、公交等城市的“生命线”急需完善,只有“缩短”内外的距离,才能让内外的融合没有障碍
区域相对比较偏僻,治安问题惹人担忧
学校大都分布在“关内”,“关外”不仅学校资源相对匮乏,教学质量也在一定程度上存在差距
医疗资源大都分布在“关内”,“关外”数量及质量远不如关内
市政、道路、供水、商业、金融等
“一市两法”造成特区内外执法标准不一,给深圳的行政管理、司法以及公民权益保障带来诸多困扰
二元管理:国有土地及集体土地;以及两次城市化带来的历史遗留问题
1992、2004两次城市化
划定用地红线:
红线内是合法用地范围,红线外属于国有土地
非农建设用地:指标不能落实
其中,工商用地:每人200平米;宅基地每户100平米;公共设施用地:每户200平米;
征地返还用地:不能落实
拆迁安置用地:不能落实
规划内,规划外
城市规划建设区
原村集体用地红线
城市化历史遗留问题
国有土地
城市规划建设区
合法用地
集体土地
城市规划建设区外
非法用地
390平方千米
违法建筑问题
,占深圳市总建筑面积的49%;
2001,2004,2009,2014四次违法建筑处理
游离于体制外的成片开发区,拥有规划方公里,1957年
企业办社会:学校、医院、基础设施、养老、工商、城市管理等
1998年收回以上成片开发区的规划国土管理权,由市规划国土部门实施统一管理。对成片开发区原划定的用地范围不变、原土地收益分配原则暂时不变。
2002年实现政企分离,2009年,在此基础上成立光明新区,绿色新城
蛇口工业区
1979
南油开发区
1984
华侨城
12平方公里
1985
福田保税区
1991
盐田港
1985
土地利用现状:出租经济,从种庄稼到种房子的;无公共设施和有严重安全隐患的城中村;布局分散、零乱、无序,大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低,无法满足产业升级需求的旧工业区
目前深圳共有以行政村为单位的城中村241个,其中特区内城中村91个,特区外城中村150个,以自然村落为单位的城中村和旧村则更多,共计2,000余个,共占地106平方千米
深圳市各类旧工业区3881个,占地98平方千米,其中村办工业区占80%以上
建筑质量问题严重的旧住宅区
深圳市关于存量土地开发的三种破解方式
三种方式
城市更新
土地整备
土地制度改革
对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动
土地整理储备
通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式,对零散用地进行整合,并进行土地清理及土地前期开发
原农村集体土地入市,以工业用地为主;自主拆除后公开挂牌转让,获取收益分成;
两种分成模式:
50%市国土基金,50%归原农村集体经济组织继受单位;
70%国土基金,30%归原农村集体经济组织继受单位,并可持有20%的物业
深圳城市更新历史演变
Part 2