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××广场商业步行街,是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后,商业建筑面积将达2万平方米,拥有大小店面房120个,成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前,一期商街刚刚开市,店铺出租率偏低,商街的商业气氛偏冷,商户入驻经营热忱不高。据调查,一期商街的65家店铺中,%,有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况,不仅对一期店铺的连续招租、出租产生了不利影响,而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。
因此,我们必需实行有效手段,炒热××一期的商街气氛,大力提升其商业价值,增加业主和商户的投资信念,并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、快速催生人气的任务迫在眉睫,本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展筹划。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔,处于城市商业中心,与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街,当前缘何一时难“热”?在我们拿出筹划方案之前,首先必需对此进展讨论分析,以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析,××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面缘由。
(一)、商街设计“先天缺乏”
1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处,西邻五星级大酒店,原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台,能给商街源源不断注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”,而没有考虑广场的商业价值,如今的广场很难发挥聚拢人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来,商街自然冷落。
2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”,既无欣赏价值,又横亘在道路中心,事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外,南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符,也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。
3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道,从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求,街区内主干道、副通道两侧均应为店面房,以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物,易于催生和聚拢客流,而且能把土地资源利用率发挥到极致,犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺,每寸地皮生银子。圆满的是,××一期外街通向内街的三个通道,两条是没有任何店铺的“幽巷”,顾客在街口看不到商业气氛,甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道,同样因一期建筑南侧没有设计店面房,走在南大街的顾客看不出街口的商业气氛而止步于此。
4、××街一侧临街绿化带的设计过长,阻挡店门,不少顾客入店购物因此要绕一大圈,于是放弃了购置动机,导致临街店铺生意清淡。
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(二)、商街筹划“后天失调”
1、××广场商业街处于核心商圈,在市场竞争特殊强调共性化的今日,商街必需有自己的“灵魂”,即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好),后来又定位于“×××”(很好,只是推广很费劲),如今预备冠以“××广场步行街”(老土,没有鲜亮共性、目标顾客也不清楚)。由于没有准确、精准的市场定位,关于商业上“我是谁”、“我为谁效劳”的问题没有首先解决好,其它问题也就难以解决了。
2、××广场是一处很好的“市民广场”,但要吸引广阔市民聚拢到这里,还需要有浓郁的“广场文化”,例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外,还需要有表达人文关心的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前,由于上述设施没有配套,××广场的“磁场效应”不佳,所以商街难“热”。
3、打造商街,效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去,再由物业治理公司去打理,这是开发商业房产的“老皇历”。事实上,经营××广场商业街,“物业治理”代替不了“商业治理”,商业街由“冷”到“热”需要专业筹划治理机构来“操盘”运作,此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业筹划治理机构的全程介入,商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”,双方又都缺乏成熟的理性,商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”,这就无法形成火爆的商业气氛。此外,我们对业主购置店铺后的关注程度不够,没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳,例如,商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房始终空关,这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。
二、商街定位
××广场商业街的战略定位至关重要,针对其所处的地理位置和商业环境,依据城市消费群体的消费趋势和消费偏好,我们作如下战略定位:
1、街名:××广场时尚丽人街
2、概念:××广场————××街观光旅游的门户,国际品牌会聚的商街,都市丽人寻梦的×××。
3、广告语:××广场/时尚丽人街————与××相约,与××同行
4、商业门类:购物、休闲、餐饮、美容、消遣
5、商品:主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。
6、顾客定位:都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。
7、经营理念:站在城市经营的高度打造一条著名长三角的商业街。
三、招商筹划
××广场时尚丽人街的招商,属于“突破困局”的举措,招商需从以下几个方面入手:
(一)、公布招商公告
我们规划于4月中旬在《××晚报》、××电视台公布招商公告,突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机,吸引商户预约登记承租店铺。
(二)、举办招商信息公布会
该招商信息公布会拟于4月20日在毗邻的××饭店进行,出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商,以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化装品商户。参会商户的人数拟掌握在100人左右。会上将公布的主要信息是:
1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;
2、×××××街可供商户购置或租赁的店铺资源状况,包括售价、租金、物管的优待政策。
(三)、整合店铺资源
××一期的店铺均已出售,投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否同意承受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息公布会和对外公布招商公告之前,须由××房屋销售公司与业主首先商定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商,我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。
为了使××一期商街尽快形成良好的商业气氛,我们应争取全部空关店铺纳入招商范围,并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。假如有的业主实行等待店铺升值的态度,宁可闲置也不愿出租,我们应当仔细加以引导,发动其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租,以便消退商街中的店面空关现象。
对目前正在寻求转租、退租的商户,我们应当积极宣传本公司为富强商街正在实行的举措,发动他们消除念头和恢复信念。假如商户仍旧要转租、退租,由于业主与商户之间有商定,我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。
(四)、有关租金政策
××一期商街的商业气氛清淡,其中缘由之一,是店铺投资者急于高回报开出高租金,让很多欲入驻经营的商户望而却步。因此,我们在为业主代理招商前,必需做好两项重要工作:第一,我们必需向业主说明南大街南北两端存在的区位差异,说明××一期商街处于入市初期,富强兴盛需要有一个培育过程,不能无视市场承受力量开“天价”。向业主说清道理很重要,高租金导致店铺无人承租,业主照常要背负购房贷款利息,店铺价值也很难提升。其次,我们要从业主与商户的双方利益,设计比拟符合市场行情和商街现状的租金政策。当前,××一期店铺比拟适宜的租金是:
1、内街店铺:租金600~700元/m2/年(经测算,内街店铺平均售价8500元,平均面积110m2,购房投资额约94万元,%计算,。
如该类店铺以600~700元/m2/年租金计算,~,~。这样的租金对商户来说,在目前状况下尚有吸引力,易于承受。)
2、外街店铺:租金800-900元/m2/年(经测算,外街店铺平均售价12500元,平均面积200m2,购房投资约250万元,%计算,年利息为儿75万元。
如该类店铺以800~900元/m2/年租金计算,年收益为16~18万元,~。这样的租金对商户来说,目前状况下尚易于承受。)
(五)、商户入驻优待措施
为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念,我们将“放水养鱼”,从尽快富强市场的高度,适时推出必要的优待措施:
第一,商户入驻商街经营一年以内,我们将免费供应一个灯箱广告位(由我方制作灯箱,灯片制作及电费由商户负责),供其做商品或品牌宣传;
其次,凡商户举办品牌宣传、商品促销活动,一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动,鼓舞举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;
第三,凡商户入驻经营一年内,店铺物业治理费将按八折优待收取;
第四,为降低入驻商户的经营本钱,我们将协调工商、税务部门,赐予××广场商业街以集贸市场的税收优待政策,同时在工商治理费的收取上适当减免。
四、商业气氛营造
(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)
(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片),以增加××广场的文化底韵,吸引游人前来休闲。
(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等,广场上采纳鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛,增加视觉看点,扩大商街的休闲与效劳功能。
(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动,借力炒热广场、活泼气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁,联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动,借助媒体推波助澜,奇妙宣传××广场。
(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展现活动,用文化手段提升××广场的时尚品位。
(6)、5月份起,争取举办几次《××之夏》广场音乐观赏会,用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位,提升广场的“聚流”效应。
五、商街硬件改造建议
1、××北广场实施改造,以适合举办大型活动。
2、××一期南入口的假山撤除,地面实施人性化、商业化改造。
3、临××街一侧的店前花圃实施改造,便于顾客无阻碍进店。
4、内街的地面进展排水改造,防止夏季雨水倒灌进入店铺。
5、××一期南侧花圃争取撤除,最好建筑一排店面房,既可街口开店吸引顾客步入内街,又可创收。
上述方案,经董事长批准后组织实施。
大学生商业筹划书范文(二)
一、前言
本公司代理广告x洗发水产品的全盘广告作业,至今已将近两年,两年来,本公司无时不以兢兢业业的敬业态度,为该系列产品的市场行销及广告策略等做积极的筹划,在广告上除了力求表现外,更时时协作蒸蒸日上的业务,促进产品销售。
本公司代理洗发水广告,第一年的广告重点是放在香皂上,对于商品知名度的扩大及印象的加深有不行轻估的奉献,该篇广告并因而荣获经济日报主办的广告金桥奖;其次年为协作贵公司的经营方针,前半年度以x洗发水为广告之主力的商品,强调头皮屑不行无视,即实行行动,我们选用的标题是“应付头皮屑要选择好的洗发水”,教育消费者正确选择洗发水观念及方法,也收到良好的效果,同时亦荣获生活日报主办的广告最正确创意“优胜奖”。
然而,依据分析,洗发水的市场虽然较大,但因竞争品牌众多,广告投资量大,欲争取较高的市场占有率,殊非易事。本公司建议明年度销售及广告知求重点,应放在指名购置及连接及年广告投资重点上,并以x洗发水为主,以下即本公司依据市场及消费者心理各项因素所研拟的年x洗发水广告企划案。
二、广告商品
广东x洗发水公司——x洗发水
三、广告目的
1、促进指名购置
2、强化商品特性
3、连接、年广告
4、传播影响程度:不知名—知名—了解—信服—行动
四、广告期间
五、广告区域
全国各地区(以城市为主)
六、广告对象
七、筹划构思
(一)市场大小的变化状况的两种:
a:量的变化——随着人口的自然增减而变化。
b:质的变化——随着社会形态(如农业进入工业区)、价值观念、文化水准等而变化。