文档介绍：购物中心开发资金平衡为王
——如何实现购物中心综合体的资金平衡
资金平衡是任何一个商业模式的核心,探讨一个购物中心的开发是否能够获得成功,首先要探讨的就是资金是否能够平衡。
购物中心目前有三种主要的开发模式,即“购物中心+街区”开发模式,地级市购物中心综合体开发模式,小型购物广场综合体开发模式。这三种开发模式的资金平衡都有着不同的要点和操盘关键点。
前言
一、“购物中心+街区”开发模式的资金平衡策略
二、地级市购物中心综合体开发模式的资金平衡策略
三、小型购物广场综合体开发模式的资金平衡策略
目录
一、“购物中心+街区”开发模式的资金平衡策略
一、资金平衡要点:
二、实操关键点:
通过销售街区和塔楼部分来达到资金平衡
如何通过综合体的规划来提升综合价值?
一个10万平方米的购物中心,按照中档装修来预计,整个项目投资成本将达到6000元/平方米,硬件投入将达到6个亿。虽然说购物中心规模大,未来竞争力越强,但对于一些刚介入购物中心的开发商而言,将背上沉重的包袱。
将购物中心部分规模控制在最小,7—8万平方米,单层面积控制在12000平方米(其中主力店会占用5000平方米,中庭1000平方米,再规划6000平方米的店中店来维持整体购物中心的租金平衡),地上4—5层,加上负一层商业面积20000平方米,完全能够满足一站式消费,将其他的商业面积转化成可及时套现的街区和塔楼。
实操关键点一:将购物中心部分控制最小规模
1、增加塔楼容量,提升利润空间
省会城市的购物中心综合体的塔楼部分溢价空间较高,在一般的区域型商业中心里,都能够突破1万元/平方米,因此在省会城市区域型购物中心综合体中,尽可能的向政府要指标,往上发展塔楼的容量有利于项目回笼资金。如果是在地级市,在塔楼溢价空间不高的情况下,还是需要尽量增加地块的面积,通过销售大量的街区来实现资金回笼。
2、增加塔楼丰富度,提升单价含金量
购物中心综合体的效益来源于其功能的复合,打破塔楼只做住宅的单一格局,通过规划丰富的商业、商务及居住等各种功能综合互补,建立相互依存的价值关系,从而形成商务办公、酒店、居住、商业的复合空间,不但提升了项目价值,同时提升了区域价值。
实操关键点二:增加塔楼的容量和丰富度
购物中心综合体上要不要建酒店,也是发展商需要取舍的问题,建星级酒店,对购物中心整体档次和核心竞争力必然是有利的推动,但是一个20000平方米中型规模的星级酒店,。如果不建酒店,整个购物中心综合体的档次会略有降低,但是可以为发展商回笼1个多亿的资金。
对于有长远考虑的开发商,可以建星级酒店,但尽量控制酒店的规模,大约15000平方米即可。但对于首次介入综合体开发的开发商,建议将酒店的规模做到最小,品牌降低,甚至在政策允许的情况下,尽量不建酒店。
实操关键点三:控制星级酒店的规模
购物中心
城市公寓
街区
以某省会区域型购物中心为例,该项目规划了独立的购物中心和独立的街区以及大规模的塔楼,其中购物中心规模控制在最小,单层面积只有12000平方米。项目通过销售商业街区和塔楼来回笼资金,从而实现了资金平衡。
三、实战案例
省会城市区域型“购物中心+街区”的资金平衡测算分析
1、项目的经济指标
(1)、项目地块指标
(2)、产品定位后的经济指标
土地面积:48107㎡()
土地用途:商服用地(商业、商务办公)、社会停车场用地、公共绿地。
规划建筑容积率:(),其中商业建筑面积不低于10万㎡,不超过12万㎡;本地块在满足停车及安全要求下,可建设地下商业建筑面积不超过1万平方,不计入容积率;可建设地上社会公共停车库,计入建筑密度,按社会公共停车库总建筑面积一半计入容积率;建筑密度50%以下(含50%)
土地面积
48017㎡
容积率
计容面积
206860㎡
公寓式办公(十七层)
100330㎡
商业总建筑面积(120500㎡)
购物中心(六层)
78900㎡
商业街(两层)
26600㎡
地下商业面积
15000㎡(不计容)