文档介绍：不动产登记机构初探
一、不动产概念的界定
,正是通过把物区分为动产与不动产,,一直可以上溯到罗马法时代.
罗马法的动产与不动产“是以能否移动和移动后是否变更其性质,损害其价值进行分类”.[1],大陆法系邂国家和地区以此为蓝本,构建出现代民法偎理论和近代立法中的分类模式.
在现代臊民法体系中,关于不动产的概念的界定,□,《德国民躞法典》,《日本民法典》,我国旧民法和《意大利民法典》②采用,也成为大陆法析系国家民法典之外英美法系财产法规定的概念.
另一种立法例规定不动产是其性质不能移动,其用途不能移动,其权利客叨体不能移动,,.③这两种分类标准的根本区别在于,
蛴前者认为不动产归根到底是物,,是不可动之物上的支配权利.
德国民法典第94条规定:“附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的醪出产物,,植物自栽种时起,,属于建筑物的主要组成部分.”④可见糍,德国民法典中不动产被称为地产,地产藩不是泛指的土地,:“这是一个具有物理和程序双重意义的分髓类标准,土地,房屋和永久附着物是不动━产,首先是出于其不可动性,同时还在于酣业经不动产登记的程序性质.”⑤
德国民法典先规定不动产,不动产之外即为动,瑞士民法典采用了给动桉产下定义的方式区分动产与不动产.《瑞搌士民法典》第713条规定:“性质上可綦移动的物以及法律上可支配的不属于土地阱的自然力,为动产所有权的标的.”其不ㄤ动产基本限于土地,,
法国民法的动产,不动产的分类受罗马枷法和日耳曼法的双重影响,除了物可否移动的物理标准外,还有价值范畴的判断,
は“动产的价值是‘脆弱’的,”⑥正说明:麟“依其客体,下列权利为不动产,不动产的使用收益权;地役权;请求返还不动产蹊的诉权。”.⑦可见法国民法典给不动产的定义是绝对的物理标准,但不动产的法珠律体系却建立在不动产是一些重要价值的琶财产的思路的基础上.
由上述种种立法又例可以看出对不动产范围界定的标准有二玻.
移动有勋于其价值;如土地,,涌英美法系财产法基本上也与其一致,先生认为:“不动产指依自然性质或者法律的规定不可移动的物,包括土地,土地骟定着物,与土地尚未脱离的土地生成物,测因自然或人力添附于土地并且不能分离的摈其他物.”⑧
,难以分割物并非绝对不能分离,而筹是说分离会影响其社会效用,经济上不合⑸,扩展了,圹罗马法中用主物与从物的关系已有规定,冖并且此规定基本上被现代大多数民法典国凯
家采信.
除了通行的自然标准和添附标晁准之外,,肇如农具,,如地上权,,如法律规定的股票为不肭动产.⑨
我国的《民法通则》没有动产来不动产的概念,但在民法理论和近几年的昝立法中,接受了这一分类。《担保法》第综92条规定:本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上附着物。鉴于此,本文浇界定不动产概念采用通说,即“不动产是藿指性质上不能移动或虽可移动就会损害价郁值的物,⑩”以《担保法》第92条规定踊,包括土地,房屋和林木等地上定着物。瑰
二、物权法中的公示公信原则和登记的鲅制度价值
公示公信原则是物权法的基本舁原则之一,也是设立、变更、终止物权所掰必须遵守的基本原则。所谓公示原则,物斓权变动行为需以法定公示方式进行才能生酪效的原则。所谓公信原则是指物权变动行磬为经公示后,即使标的物出让人事实上无谑处分权经公示的,善意出让人基于对