文档介绍：山东滨河时代广场
产品规划策划建议书
我现在就要动身启程,因为无论白天黑夜,我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音;当我站在马路边或者灰色的人行道上,我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
目录
第一章产品定位与产品特征分析
一、影响产品定位的关键因素分析
二、项目SWOT分析
三、项目理念及目标
四、产品定位
第二章投资和经济效益初步估算
一、静态投资和经济效益初步估算
二、动态投资和经济效益初步估算
第三章项目规划与建筑设计建议
一、设计理念及原则
二、规划设计建议
三、单体建筑建议
四、其他配套建议
五、环境设计建议
第四章分期开发计划及分期规划指标
一、分期计划
二、各分期安排及主要技术经济指标
第一章产品定位与产品特征分析
一、影响产品定位的关键因素分析
综合市场调查与分析报告中各方面情况,在本项目定位时须充分考虑的因素有以下几点:
1、从土地区域背景来看
本项目处于莱芜市开发区,西部由公路与莱城区相邻。由于城市开发进程较晚,周边建筑密度极低,工矿企业较少,空气质量较高,景色视野开阔。周边涵盖了各种土地的用地性质:商业、工业、教育、公建、居住等,同时原始地貌破坏较少,道路条件极其现代,而又有一条河贯穿开发区,从而构成了生机盎然而又具有充足后劲的区域性向背景。
同时,城市规划为这一片区提供了足够的发展空间,赋予了高度的经济期待,描绘了灿烂的城市远景,为区域价值的提升,提供了强大的后劲支持,使项目能够以此为基础,获得良好的地域载体,从而促进项目的飞跃。
2、从供应特征上来看
通过调研得知,目前莱芜的别墅市场呈现以下几个特点:
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楼盘名称
莱芜三三公寓
红石华府
莱芜东海花园
中房-福莱家园
建筑类型
公寓、复式
叠拼、独栋别墅
洋房、别墅
花园洋房
面积
140000平米
14000平米
126200平米
152000平米
目前莱芜在建和上市的别墅数量很少,仅仅集中在中房·福莱佳园、莱芜三三公寓、红石华府、莱芜东海花园这几个有限的楼盘,且面积总量很小,没有多大气候,尚未在市场上形成有旗帜鲜明的一支地产力量。
所以,市场提供给我们充足的舞台,能够在较少的竞争对手中脱颖而出,在市场树立独特的楼盘形象。
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楼盘名称
中房·福莱佳园
莱芜三三公寓
红石华府
莱芜-东海花园
销售状况
二期50%以上
一期80%
一期仅剩几套
一期别墅类售完,二期未定
就一般地产规律来看,某个地区内区域内供应量很小的地产类型,或者是新生事物,或者是市场缺乏消费支撑。
然而在莱芜,如此不成气候的市场占有量,销售状况却总体比较乐观。也就是说,这种类型的楼盘具有较强劲的市场需求,并能够在市场站稳脚跟。
可以推测,在未来的几年内,这种需求热度和惯性不会消失。消费需求乐观,市场竞争不很激烈,这种状况,成为我们楼盘入市的一个很好契机。
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莱芜的别墅楼盘,缺乏整体规划的美观度,缺乏景观的配合,尚未将景观纳入楼盘价值的重要价值体现。且在单体的设计上缺乏灵动的外观与个性色彩,而在内部结构上,大体没有走出“越层标准层”的户型样式,从而无法真正达到“别墅”概念的高度。
这就给我项目提供了充分的突破与发展空间,能够打破这种沉闷的楼盘规划与建筑局面,创立出我项目超越平庸的形象高度,在景观、规划、户型等方面超越所有的楼盘。
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楼盘名称
莱芜汶河名邸
莱芜博宇佳苑
莱芜加州城
单体类型
普通住宅、复式
普通住宅
小高层
小高层、多层
价格
2300
2390-2900
2600-2800
2400-2800
楼盘名称
中房·福莱佳园
莱芜三三公寓
红石华府
莱芜-东海花园
单体类型
花园洋房
公寓、联排、叠加
叠拼、独栋
联排、叠加
价格
2800-3000
2600-3200
3400-3900
联排4000(售完)
叠加3500(售完)
目前市场上的普通楼盘价格多在2000-3000元/平之间,而别墅价格在3000-4000元/平之间,也就是说,普通楼盘与高档楼盘之间尚未拉开明显的价格差,无法明确体现别墅较之普通住宅的档次与价值。
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作别墅项目必须有媒体、口碑、现场包装等各种手段整合炒作,达到激活市场、抢占市场、提高产品的心理高度的目的,然而我们尚未发现具备这种高度的楼盘,从而使楼盘的市场消化周期不能更加缩短,价格不能明显有效的提升。
出现这种状况,主要在于:一、尚未做出真正别墅的独立品