文档介绍：房地产产品策划全攻略
1、投资商与开发商的区别
投资商是出资金、看回报的人,会很客观及果断地把房地产开发作为**的工具,见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”,做另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。
而开发商不但要具备融资、工程管理、销售能力,还要有申报开发手续的关系。一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间,开发商除了资金的投入,更多的是时间与精力的投入,这无形中就对项目产生浓厚的情感甚至“爱上了她”,这对整个项目的发展及策划都是不利的。因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主,不愁嫁不出去。不能客观判断市场的结果可能导致失去机会,或者不能与市场结合完成项目的最理想开发。
中国房地产的开发要比国外落伍,大部分的开发商的经验有限,严格上说只能称为投资商。因此,成熟的开发商还需要一段时间磨合,在参与的过程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、策划等方面的水平,从而最终成为真正的开发商或发展商。
2、成本和品质的关系
投资商一般都会注意成本的控制,而现时市场的竞争使得价格战不可避免。为了有一定实力打赢价格战,就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量(这与利息成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。
第一代的物业,只要有顶、有水、有电就能住。第二代开始重视生活居住的品质,要求有足够的活动空间、绿化率,户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等,都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代,主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱,准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育,越来越清楚什么是最好、最合适自己的。
3、最好的前期策划――空手道
空手道的真理在于用最少的资金,把项目做起来。但是万一遇到市场或其他不可抗力原因,仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理,把项目所需的启动资金降到最低。因此,一个良好的项目定位、买家定位是前期策划的核心。
1、地段要方便
事实上方便的地段就是指交通发达,这不光是方便小孩上下学,老人外出访友,更重要的是有好的交通。就算现在是不好的地段,未来也肯定会成为旺点。
因此只要是方便小孩、老人活动,距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质,因为小孩总要长大离开,老人也不会居住时间太久,而物业本身又拥有70年的产权,要有更长远考虑,在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。
2、周边环境要清新
对小孩与老人最重要的是身体健康,城市里的各种污染都对他们健康有害,应尽可能避免居住被污染的旧城区或社区里。现在大部分小区均有一定的绿化,但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用,盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪,只能观不能用;为了增加小区的容积率,楼与楼之间的间距太密,仅有空间因为车位不够,也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物,就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境,对绿化的要求是能使得上的绿,享受得到的绿。
3、户型功能齐全
老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系,所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的,因为家有老少