文档介绍：1
——津南新城项目营销思考
双城共鉴·教育新城
引发居住新生活
伟业我爱我家

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Question
开发目标&难度判断
销售目标:2011年实现销售额20亿元
经营目标:300万大盘开头之战,确保建立市场良好口碑,树立区域领导者地位
品牌目标:项目品牌立足天津同时辐射北中国
开发商开发目标
操作难度判断
如何实现项目自身价值与外部环境价值(教育园、天津大道、津滨轴心)的完美嫁接,赢得客户青睐
市场环境平淡,销售任务重,如何淡市下高效的积累客户成为关键
如何通过项目实现区域的重新定义,使项目成为市场的新焦点
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汇报前瞻
伟业核心研究结论
项目形象:文化之邦/海河之城/未来之芯
操作策略:13跃进—1年走完3年的路,配套先行
三多平行—多地块开发/多产品复合/多团队操作
规划层面:交通—钻石切工噱头,为项目炫彩
景观—世园会永久移植,为形象增光
商业—一轴,双廊,三心布局,为生活助力
营销策略:三波大事件引领全面造势,树立领导者形象
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汇报框架
项目价值梳理与解读
整体环境分析
项目定位及操作策略
客户研究分析
产品建议
营销策略规划与执行
推售操作分解
物业管理建议
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项目价值梳理与解读
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1、双核连接带· 天津核心区
本案
1、天津城市规划提出“双向拓展”,本案地处拓展连接区域
2、海河综合开发规划,中游地区将规划建设成生态的海河自然风景旅游区和高新技术研发区
3、天津市“十二五规划”,将海河中游段定义为天津未来最大核心地区,将会选择最优最好的项目布局在此
本案
上游
中游
下游
规划中的留白区,项目开发略前置于规划建设
外部价值
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本案
本案
建成使用区域
在建区域(2013)
2、教育园区落成,人口导入开始
1、规划办学规模20万人,居住人口10万人
2、7所高职学院落户完成,海河教育园区开始运转
3、天南大开工建设,本案前期与二大高校同步入住
4、教育上下游配套及产业将大规模开始进驻
三期规划区域

2013年天南大10余万师生进园
后期大量的教育相关产业人群导入
教育产业人群与项目客群可实现同步落地
外部价值
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外部价值
交通条件支持“双核通勤客群”择中而居
本案
天津大道
3、天津大道带动本案两端客群
1、连接中心城区主中心的小白楼商业区和滨海新区的中心商务商业区
2、本案至小白楼地区,17公里,车程20分钟左右
3、本案至于家堡25公里,车程20分钟左右
远期规划的市域快轨Z1线(2020),连接市区和滨海,将途经本案
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300万平米,规模效应引领区域市场
项目
数据
总占地面积(单位:平米)

总建筑面积(单位:平米)

其中
住宅

商业金融

教育
49200
4、规模宏大,配套齐全,生活城
1、提高津南咸水沽城市化水平
2、在示范镇建设方面,成为全市的一大亮点
3、在咸水沽规模第一,将成为区域市场的核心
中心城区
滨海新区
核心区
津南新城
项目特性
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项目特性
产品组合丰富,客群基数大
5、产品组合丰富,客户基数放大
1、高层和小高层产品成为绝对主力产品形式
2、宏大的规模,决定了产品形式的多样化