文档介绍：1
武汉思锐房地产投资顾问有限公司
金地四新地块前期策划报告
2010-9-21
项目处于武汉规划的武汉新区四新组团,属于武汉规划的城市新区,项目的发展需要依托整个区域的城市发展来实现。
项目净用地近500亩,总建筑面积58万余方,将是武汉新区四新组团内首个大规模居住项目。
思锐观点:
本案开发必须站在武汉新区和四新组团区域开发的角度来思考;
本案作为城市新区开发的大盘,区域价值界定、功能产品多元化、项目如何立势,开发节奏是项目成功的关键点:
1、大盘需要营造出区域的独特价值;
2、大盘需要完善配套以消除对新区的认同抗性;
3、大盘的产品需要复合,通过标杆产品树立项目形象,通过创新产品实现项目现金流,保证项目的持续开发,避免造成市场风险;
4、大盘客群需面对主流客群,而非窄众,随着项目开发逐步复合,区域逐步扩大;
5、大盘启动需要强势推出,形象高端,通过中高端的创新产品实现项目的快速回现,保障项目持续开发;
项目基本判断
以上规律是我们思考项目的基本出发点。
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报告思路
开发商目标解析
项目属性界定
核心问题提出
竞争战略
竞争市场分析
提出项目发展战略
形成
项目定位
项目行销推广
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开发商目标解析
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目标
打造金地在武汉高端的标杆性项目;
项目收益率≥20%;
快速启动项目,2010年底前进入销售期;
困惑点
项目规划条件要求配置不少于66%建筑面积的90平米以下户型产品,该类产品的定位、各面积区间配比、产品创新应如何考虑,市场需求状况如何;
如何充分利用市政明渠的优势,打造产品;如何规避三环线的影响;如何利用J5地块低容积率及限高的条件,充分挖掘地块优势;
目前市场形势对于产品设计给与客户的附加值提出了越来越高的要求,如何提高产品附加值从而增加产品溢价;
实现开发目标的前提:
解决项目的困惑点
困惑点的解决需要建立在对核心问题解决的基础之上。
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项目属性界定
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区位
本案地处规划的武汉新区,属于四新组团,区位便利
本案行政区位上隶属汉阳,地处江城大道以西、三环线以北、规划四新南路以南;
本案属于规划的武汉新区中的四新组团;
项目地块距离王家湾商圈约7公里、、;;;
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区位现状
四新片区交通设施趋于完善,但无强势资源、且规划建设未跟上地块发展
四新片区内拥有三环线、江城大道、江堤中路、拦江路、以及在建的四新大道、四新南路等主要城市干道,交通设施十分完善;
四新片区离“六湖两江”较远,仅有市政明渠穿越片区;亦无归元寺、古琴台、动物园等人文资源;自然人文资源较弱;
目前片区内多为荒地,有少量民房,除了道路规划建设已见雏形,其他市政规划建设尚未及时跟进。
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交通分析
地块道路系统规划完善,可方便通达武汉三镇重要的城市节点区域
地块位于三环线内;
地块紧邻江城大道(北可上汉阳钟家村王家湾、汉口中心区域,南可至沌口、汉南)、三环线(东通过三桥去往武昌、光谷,西可达汉西、天河机场),以及在建的四新大道、四新南路,交通十分便利;
根据武汉轨道交通规划,未来轨道交通U6、E1线均在地块附近设有站点;
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配套分析
地块周边生活配套匮乏
生活配套方面:项目地块距离王家湾商圈、钟家村商圈、沌口距离在6-8公里;车程6分钟左右;
周边3公里范围内无任何生活配套;仅有少量农民自办的小卖部,销售基本日用品;
教育配套方面:地块距离最近的学校—江堤中学约3公里;但通达性较差;
目前无任何轨道交通、公交配套;
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