文档介绍：上海中心租金初步建议
第1版
2012年02月
PRIVATE & CONFIDENTIAL
市场情况
建筑面积计价方式
使用面积计价方式
环球金融中心案例
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租金计算的方式
方式一:按实际建筑面积计算
建筑面积: 指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数;
上海写字楼市场上,一般整层得房率在68%以上的写字楼,均采用建筑面积的计价方
式。
方式二:按净面积计算
净面积:即Net Area;
该方式为部分开发商的习惯做法,如上海环球金融中心和恒生银行大厦,开发商均为
Mori Building 。
方式三:按计租面积计算
现在上海甲级写字楼市场上,整层得房率达到68%以上,较受客户青睐;
得房率较低的项目,为了达到合理的市场高租金,采用缩小建筑面积的方式提升得房
率,缩小后的建筑面积称为计价面积;
案例如:IFC,标准层建筑面积为2300平方米,标准层计价面积为2020平方米,相当
于将得房率从60%提高到70%。
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市场同质楼盘的得房率与租金报价方式
项目上海中心大厦环球金融中心国金中心二期会德丰国际广场静安嘉里中心二期上海环贸广场一期
总建筑面积 574058 381600 152273 450000 326000
212033 2号楼: 46000
办公总面积 226900 122264 107000 62069
3号楼: 67000
建筑总层数 2号楼: 46
120 101 56 61 36
(层) 3号楼: 59
建筑总高 2号楼: 198
632 492 260 270m 约180
(米) 3号楼: 260
办公总层数 2号楼: 33F
62 71 45 50 30
(层) 3号楼: 20F
办公一至三区:2050-
标准层面积 2号楼: 1400
约2400-4700 3300 2500 2110 2413
(平方米) 3号楼: 2800-3500
办公四区:1900-2110
办公二区(8-19层)12层
办公一区:2-17层办公一区:2-17层 2号楼: 6-23层,27-46
办公三区(23-34层)12层
办公二区:18-35层办公二区:18-35层层办公一区:7-26层
办公楼层分布办公四区(38-49层)12层 7-77层
办公三区:36-48层办公三区:36-48层 3号楼: 6-22层,25-29 办公二区:27-36层
办公五区(53-65层)13层
办公四区:43-56层办公四区:49-61层层
办公六区(69-81层)13层
52%-69% 2号楼: 65%
得房率 70% 70% 65-70% 70%
(不含分摊) 3号楼: 70%
RMB550-650/
RMB11-14/ RMB11-18/ RMB11-14/ RMB12/
租金报价- 使用面积平方米/
建筑面积平方米/天建筑面积平方米/天建筑面积平方米/天建筑面积平方米/天
月
RMB18-21/
RMB16-20/ RMB16-26/ RMB16-21/ RMB17/
使用面积租金- 使用面积平方米/
使用面积平方米/天使用面积平方米/天使用面积平方米/天建筑面积平方米/天
天
备注- - - 按照68%的得房率换算按照68%的得房率换算-
总结:
近期的同品质楼盘中,环球金融中心采用使用面积月租金的方式计价,其他楼盘采用建筑面积日租金计价。Page 4
市场情况
建筑面积计价方式
使用面积计价方式
环球金融中心案例
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阶段性租金(建筑面积计价)-引用《上海中心市场营销报告》
2012 2013 2014 2015 2016
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
结构
主力客户装修封顶
现场 9F 竣工交付
工程进度(须与主体同步完工
展示展示验收 0401
完工) 预售
证
前期准备巩固期
推广周期客户积累期(18个月) 预租期(15个月) 热租期(15个月)
(6个月) (6个月)
租售目标 40% 80% 90%
阶段性租金
涨幅 40% 40%
阶段性租金
整体租金均价:
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