文档介绍：1
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一、市场分析
1、解读城市…………………………(4)
2、房地产宏观市场解读……………(11)
3、镇江低密度、联排别墅市场……(30)
4、叠加别墅和洋房专题研究………(46)
5、个案分析…………………………(53)
6、产品定位导向……………………(84)
二、产品建议
1、现有产品分析及价值点建议……(92)
2、科技住宅产品研究及建议………(116)
三、营销建议……………………….. (139)
四、案名解析
1、案名研判……………………(146)
2、东恒观点……………………(152)
3、备选案名……………………(158)
五、营销策略与推广
1、营销策略……………………(160)
2、营销推广……………………(162)
六、总结及建议
1、小结…………………………(169)
2、建议…………………………(173)
报告目录
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Part2 :
产品定位导向
Part1 :
房地产市场研究
Outline
Key Challenges
Contents
Background
产品定位前的思考:
通过对低密度,即联排、叠加以及洋房深度洞悉市场入手,发掘物业发展机会及产品细部定位方向
通过对镇江市城市、低密度住宅,即联排、叠加以及洋房深入研究,挖掘市场发展潜力项目产品定位提供事实依据
解读城市
低密度市场特征
Part3 :
产品定位
地块价值挖掘
各物业类型的市场特征及定位导向
通过地块价值研判、各物业类型市场特质,验证项目定位方向,并对项目细部定位提供指导方向
项目方案组合
产品细节的诠释
将发展方向和发展模式进行总结和落位,并对物业细部进行诠释
营销建议
案名解析
营销思考
案名诠释与思考
策略引爆
解析前期甲方提供的案名并提出东恒观点
为项目提出整体营销思考
报告框架
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一:解读城市
二:房地产宏观市场解读
三:
四:叠加别墅和洋房专题研究
五:个案分析
六:产品定位导向
市场分析
金山项目
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城市区位
——长三角南翼城市,南京都市圈和苏锡常都市圈双向辐射
镇江:拥有具有3500多年历史的文化名城,一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市;
镇江:位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲,地处长江和京杭大运河的交汇处,长江下游南岸。东南接常州,西邻南京,北与扬州、泰州隔江相望,是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一;
镇江:南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处,其双向辐射的优势在将在以后得以发挥;
长三角主要城市区位关系图
江苏主要城市区位关系图
城市发展概况
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金字塔结构
内梯型结构
高端人口
中端人口
低端人口
镇江人口结构变化
第三产业增长较快,私营企业主成为中高端增长的主力
进入较为稳定成熟的发展阶段,中间力量和高收入人群壮大
目前为止,镇江市人口总量基本稳定,2009年,,‰。随着人口总量的稳定,人口结构会发生相应的变化,目前来说,镇江市处于金字塔中间段的中收入家庭不断增加,人口结构逐渐转向“T”型方向发展。
城市化率——高于全,处于加速阶段
城市化率综合反映了城市发展的历史与现状,既是社会经济发展的综合反映,也有一个长期渐进的过程。众多研究表明,城市化进程符合一条平臵“S”型曲线的规律,并分三个阶段:初始阶段(低于30%)、加速阶段(在30%—70%之间)和成熟阶段(高于70%)。
一直以来,镇江城市化率保持在50%左右的水平,高于全。
城市发展概况
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GDP及增长率——增长态势稳定
近几年来,镇江市GDP保持稳定增长态势,%左右。2001-2008年,镇江市人均GDP逐年上涨,其中2010年达到最近几年的高峰值,通过房地产预警系统判断,从GDP增速与房地产发展关系来看,镇江市GDP增速大于8%,处于高速发展阶段。
2001年-2009年,镇江市人均GDP逐年上升,从增长幅度来,整体增长幅度也在上升,2009年人均GDP达到54732元,镇江市处于房地产减缓发展阶段。
平稳发展期
减缓发展期
城市经济发展
1957
2009年
2010年
2009年
54732元
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产业结构分析——第三产业快速增长,镇江产业不断升级
::,二三产业的比重在近三年基本上维持在60和36个百分点左右。产业结构出现调整的主要原因与镇江近期规划有关,以工业带动其他相关产业的发展。
人均可支配收入——呈快速增长态势
镇江人民生活显著改善,城镇居民人均可支配收入