文档介绍：太原高端住宅项目市调报告
前言
针对合生铜厂项目目前进展及相关户型调整的需要,我们将对太原市高端住宅项目做一次深入性的市场调研,为本案提供更准确的参考建议。
一、市调内容
(1)项目锁定:
星河湾、万国城MOMA、万达公馆、摩天石、昌盛双喜城、首开国风上观、复地东山国际、茂业天地。
(2)项目基础数据
(3)项目深入调研
项目往期销售产品情况统计:其中包括物业类型,产品划分(即面积),户型配比,产品推、售时间,销售价格,销售持续时间,最受欢迎产品。
项目在售产品情况统计:其中包括物业类型,产品划分(即面积),户型配比,产品推、售时间,销售价格,销售持续时间,最受欢迎产品,蓄客情况(排号情况),销售策略(即相关优惠活动)。
项目消费客群情况统计:消费客户的主要消费选特征,如客户主要集中在哪一圈层,主要付款方式,主要消费心理(即客户针对豪宅更看重什么),主要信息获取渠道。
二、市调方法
“望、闻、问、切”是传统中医诊断治疗方法,将其借用到做房地产市场调研领域,作为本次市调的指导方法。
望
闻
(判断地块、建筑物的大致情况)
第一步:通过网络,或者NP稿等媒介途径;
第二步:进入案场所在地十五米处立足,查看本案所在地的现况;
第三步:走到项目内部去,察看建筑细节。
第一步:出发前、途中,听听相关人员的解说;
第二步:进入案场所在,听案场服务人员的解答;
第三步:听听其他来访人员的问答。
(听闻相关人员对项目相关信息的见解)
问
切
(有针对的询问一些相关的问题)
市调人员需要适时问一些问题,加深对案子的了解,通过对问题的思考,可以使我们更主动,更客观的了解案子要点。
通过上述“望”,“闻”,“问”三 步骤得到的信息,我们案子有了一个大概的信息,但是这些还是凌乱的,无序的,或者不那么全面。我们就有必要对其进行整理成文字,这样我们才能发现,自己到底知晓了什么?最终为本案提供可参考性建议。
(对上述得到的信息进行归类、汇总,得出自己的见解)
三、市调报告
案例一:万国城MOMA
(1)项目基础信息
16
19
一期
二期
三期
此地块内6栋楼为项目二期公寓产品,目前由于中博会的举办应市政要求二期尚不能动工,因此本年度首推三期bc公寓产品。
此地块内6栋楼为项目一期公寓产品,目前已全部封顶且全部售罄,外立面装饰中,2011年底交房。户型产品为102—326㎡,总户数885,总销约26亿。
此地块内16#、19#楼为项目三期bc公寓,目前19#开盘销售率85%,总销约4亿;16#预计9月开盘。
项目名称
万国城MOMA
占地面积
电话
0351-6078000
建筑面积
开发商
山西当代红华置业有限公司
绿化率
60%
投资商
山西当代红华置业有限公司
公摊
15-20%
建筑规划设计
中外园林建设有限公司
容积率
承建商
北京建工
总户数
一期885户,三期19#楼276户
地理位置
万柏林长风西街16号丽华大酒店斜对面
本期户数
276
景观规划设计
中外园林建设有限公司
销售进度
一期售罄,三期19#楼销售85%
电梯费
开盘日期
2010-11-28、2011-7-23
物业费
·月
本月销售情况
7月总销4亿
车位数
地下1:1..1
交楼期
物业管理
山西第一物业服务有限公司
采暖方式
混凝土天棚辐射系统
全程代理
合创兴业房地产经纪有限公司
楼层与楼栋数
一期为6栋33层公寓:3栋板楼,3栋楼为点楼。三期bc公寓:16#、19#楼,60~234平米酒店式公寓。
销售价格及销售策略
一期整体均价16000,三期均价18000。2011年累计销售12亿,主要以老业主/老客户深耕为主。
对市场评价
本案商业用地不受限购影响,加上市场消费能力较强,基本到访客户都能承受本案三期产品单价及总价,致使本案三期销售速度极快。
卖点
科技住宅、长风商务区、酒店式服务、高绿化等。
施工进度
一期、三期全部封顶,外立面装饰中。
(2)项目一期产品推售分析
万国城MOMA一期六栋楼,三栋点式楼,三栋板楼,总套数885。
从右图可以看出整体一期户型产品中200㎡左右、总价在350万以内的户型产品占到一期总比例的66%。
从左图我们不难发现万国城MOMA的价格一路上扬,截止今年年初均价已经达到2万元/㎡。
价格一路看涨的主要原因来自于太原房地产市场行情的整体增幅和项目自身工程进度带来的各方利好因素。