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第一章项目投资商大体
第二章项目大体
第三章项目分析
第四章项目建设
第五章项目总投资概算及财务分析
第六章项目风险分析及控制风险举措
第一章项目投资商大体
四川国荣实业投资公司源于蚕桑生产、收买、加工、经营以及绸缎等纺织品生产与经营，是省级农业家产化经营要点龙头公司。跟着公司的发展，同时
涉及房地产开发、矿业开采、水电开发、物流运输和融资担保等实业投资，注
册资本亿元。公司现有独资和控股公司7个，参股公司3个，公司财产逾
亿元，是一个跨行业、跨地域经营的成长性民营公司公司。公司拥有管理
学硕士、经济师、会计师、工程师等高、中级管理人员35人构成的现代化管
理团队，现有职工1300人。公司管理系统科学规范，拥有的生产设备500余台（套），产质量量向来处于全省当先水平，产品求过于供。拥有长久合作的经
营商家和覆盖全国以及印度、欧美及东南亚的市场网络。公司公司拥有“生产自主经营出口专营权”，连续多年被中国农业银行四川省分行评为“四川省银
企合作诚信单位”。荣获“农业家产化经营先进公司”、“乐山市明星公司”、地方纳税“A”级公司、“重合同、守信誉公司”等称呼。公司遵守
“诚为本，和为贵，奋斗图强，做大做强”的经营理念，坚持“诚信经营，同谋发展”的经营目标，坚固建立“以质量求生计，以诚信求发展”的经营思
路，力求把国荣实业做大做强，为创办友好社会而努力，为国家经济建设和社
会发展贡献力量。
第二章项目大体
一、建设背景
在经济全世界化的今日，物流成为继生产和营销以外的“第三利润源泉”，
物流家产在国际上被喻为促使经济发展的“加快器”，物流正在成为全体经济发展的热门和新的经济增添点，是国家和地域经济综合实力的重要表现。物流园区是现代物流发展标记之一，其综合物流服务功能能有效改良投资环境，有力促使当地及周边地域经济发展，并推进第三方物流公司成长，所以加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的打破口。
泸州市全市人口505万，主城市人口约110万。是中国历史文假名城，是长
江上游实行沿江轴线战略的要点发展城市之一，是四川对外开放的重要门户，是成渝经济区商贸物流中心，北邻重庆市，东接贵州省，南抵云南省，西连宜宾市、自贡市、内江市；长江自西向东横贯全区，沱江、永宁河、赤水河、濑溪河、龙溪河等构成区内主要的水系网。赤水河沿市里南侧和东南侧经过，向
北汇入长江，是四川省重要的交通节点和港口城市。
泸州市资源丰富，仅矿产资源无烟煤储量约
69亿吨，硫铁矿储量约
32亿
吨，煤层气储量约1000亿立方米，天然气储量约650亿立方。同时跟着改革开放不停深入，泸州农业基础及机械、酿酒（全国独一拥有两种名酒“泸州特曲老窖、郎酒”的城市）、医药、化工等工业支柱家产稳步发展；城乡建设、人居环境显然改良；餐饮娱乐、生态旅行等服务行业日趋繁华；环境保护、教科文卫等其余各项事业进一步提高。以“一横二纵五港区”的水运系统和“一环
七射一横”的高速公路网，以及“三横四纵”的铁路网和4C泸州蓝田机场航
空港形成泸州立体交通运输网络已初具规模。
依据泸州市委、市政府提出的“以港兴市”发展战略的要求，充发散挥区
位独到、交通便利、物流贮备量大等优势，加快物流基础设备和物流公共信息
平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范的现代流通
服务系统。
目前，泸州港已经发展成为背靠四川、辐射滇黔、连结长三角、通江达
海，以杂货和内外贸集装箱运输为主的地域综合物流主枢纽港。到2012年，
初步形成港口城市的主体框架，全港货物吞吐量达到1716万吨，集装箱吞吐
能力达到100万标箱以上，集装箱吞吐量达到80万标箱以上。
二、建设条件
泸州泰黄综合物流园紧邻泸州机械工业集中发展区和泸州国际集装箱码
头，水运条件优异；距沿江高速公路约公里，紧邻片区骨干道泸合路，通
过绕城高速与高坝化工园区相连，公路运输条件优异，区位交通优胜。该物流
园建成后是泸州市主要的滚装作业区以及重要的机械主导型物流园区。以实现
服务于机械园区和酒业园区的原料及产品、周边散货的物流功能为主，兼城市
配送功能。
三、建设规划
该项目规划以泸州机械化工工业园、白酒家产园、泸州国际集装箱码头为依靠，以水道、公路、铁路、航空立体交通网络为支撑，突出“港城一体”特点，打造西部物质贸易集散基地、西部陆、空、江、海多式联运基地、西南临港家产基地，实现以物流业为引领的现代制造业、现代服务业联动发展为整体指导思想。采纳一致规划、分步实行、转动开发的战略。物流园区整体区分为机械及酒类产品交易与配送区、散货作业区、城市配送区、综合办公生活区四大功能地域，详细包含现代仓储区、中央商务交易区、流通加工区、配送作业区、物流信息科创开发区、堆场区、泊车区、综合服务及生活区。同时配套建设水、电、道路等服务设备。
四、建设规模
1、整体建设规模
依据泰黄综合物流园的主要功能和生产经营需要，整体建设规模的主要技术经济指标为：
1）、计划用地地面积为万m2，约1295亩，估计总投资约10亿元（不包含土地费）。建设周期为6-7年。
2）、建筑物面积：198,000m2，占地128,522m2
3）、堆场、作业场：116,000m2
4）、道路、泊车场：137,660m2
5）、建筑系数：
6）、绿化面积：169,190m2
7）、绿化率为：%
8）、场所利用系数：
9）、主要机械设备：500台（套）
本项目主要建、修建物工程量见表2-1。
主要建、修建物工程量汇总表
表2-1
序号
工程项目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
47800
2
各样库房
m2
111000
3
生产协助建筑
m2
3800
4
生活协助建筑
m2
14000
5
维修加工车间
m2
5700
6
综合办公楼
m2
15700
7
道
路
m2
97200
8
泊车场
m2
40460
9
作业场
m2
84500
10
堆
场
m2
31500
11
绿
化
m2
169190
第三章项目分析
一、泸州市物质流通发展状况分析
跟着经济的全世界化和科学技术特别是信息技术的迅猛发展，物流作为一种
实现经济高效运转和直接决定公司的生产和效益、商品流通的成本和效率、开销者对服务的满意度，从而涉及到工商公司以致国家经济核心竞争力、国家和地域投资环境以及家产构造调整的融高新技术为一体的先进组织方式和管理技术，在经历了几十年的发展后，目前正在成为全世界经济发展的一个重要热门和新的经济增添点，并成为一个国家和地域经济综合实力的重要表现。
我国自上世纪80年月初引进“物流”看法和理论以来，跟着我国社会主义
市场经济系统的初步建立与圆满，经济连续、迅速、坚固增添和科学技术的迅猛发展，物流对提高地域以致国家的综合经济竞争力的作用，已开始为各界所关注，现代物流项目的规划与
实行，正成为社会经济发展的新亮点。
泸州市近几年社会经济发展迅速，仅泸州临港工业园现有人口约50万人。地域内有中海油、北方化工等规模以上工业公司120户，2011年实现工业
总产值约200亿元；地域内有各样物流公司210户，实现物流等服务业增添值
亿元。但因为地处内地地域，经济发展的整体水平与全还有必然的
差距，与沿海和经济发达地域比较差距更大。泸州市在交通、仓储设备虽已有必然的基础，但从现代物流的理念看，规模，水平还都比较低，还需从实质出
发，借鉴发达国家的经验，进行全面规划和整合。
1、交通基础设备发展状况
泸州市的综合运输建设以“一横二纵五港区”的水运系统和“一环七射一
横”的高速公路网以及“三横四纵”的铁路网和4C泸州蓝田机场航空港形成泸州立体交通运输网络已具规模。辖区内的水道、、公路、铁路、航空交通干线辐射四周八方，畅达全国各地。交通区位优势显然。
2、货物运输状况
泸州市是以酒业、化工、机械、能源家产为主导，以高端装备制造、新能源、新资料、生物医药等新兴家产为增补。是全国重要的以名优酒为主导的食品工业基地、循环型的化工基地、洁净能源生产基地和生产装备制造基地。物
流资源丰富，物流量十分巨大。年物流货运量达到万吨，%。社会货运量的连续增添，为泸州市物流市场带来大批需求，为物流行业的发展供给了优异的市场环境。
二、泸州泰黄综合物流园的辐射范围与客户定位
1、辐射范围
泰黄综合物流园直接经济要地为泸州市所辖的区县等地域，间接要地为四
川地域、重庆、贵州及国内各省市。
2、客户定位
要实现不一样样发展阶段的战略目标，泰黄物流园区必然经过科学规划和建
设，充发散挥其地理区位、综合交通、功能齐全、信息通信、规范管理等优
势，吸引众多与现代物流亲近关系的公司入驻，共同发展。综合物流园区吸引
的主要目标市场客户应包含以下几类公司。
1）、物流服务供给商。
社会化、专业化的物流服务供给商是现代物流业发展的基本推进力量，他
们入驻园区不只有益于整合配置纷乱、分其余物流资源，并且有益于物流公司
重组、建立有规模和实务的湘中市场物流龙头公司。湘中物流园区可吸引的物
流服务供给商既包含交通运输、货代、配载、仓储加工、包装、装卸、配送、
车场管理等服务功能比较单调的物流公司，也包含可供给较综合的物流服务功
能的第三方物流公司。后者可利用园区各样优势在园区内建设发展拥有不一样样功
能特点的物流园或配送中心
（2）、物流服务关系度高的加工及贸易公司。
泰黄综合物流园区也可吸引城区及周边地域的都市型生产公司，比方，食品加工、农产品加工、机械及化工建材配送等公司等；也合适发展一些大型贸易商及生产公司建立原资料采买和产成品销售的地域中心库。园区内齐集大批高水平的第三方物流公司为生产贸易公司选择物流服务战略合作伙伴供给了优异条件，而入驻生产公司为园区发展供给物流需求源泉，物流服务供需两方在园区的齐集有益于实现双赢的互动发展。湘中物流园区同时还合适发展一些大型贸易商、生产公司建立全国原料采买和产成品销售的中心库，特别是冶金、能源、建材、化工、机械五大传统家产、特种陶瓷、矿山机电、农用机电三大特点家产；新资料、新能源、先进制造、电子信息、生物医药等高新技术家产。泰黄物流园区可建立特点工业产品、农机产品与农产品等类其余专业交易市场和展现中心，使商流、物流、资本流互相交融，使泰黄发展成为面向全国和境外的批发交易市场的集聚地。
3）、信息服务供给商。
泰黄综合物流园区将齐集大批的物流及部份生产公司，园区的运作及管理
将拥有规模大、效率高的特点，需要采纳先进的现代信息通信技术来支撑高效
率的物流服务系统，需要吸引信息网络、电子商务、软件开发等高科技信息，
服务供给商参加园区经营发展，同时也为这种信息服务公司供给巨大的发展空
间。
4）、其余服务业公司。
泰黄综合物流园区内大批生产交易商及物流服务商的齐集，为报关、金
融、保险、法律咨询代理、商务服务、广告、汽修、加油、餐饮、住宿、文化
娱乐、园林绿化、物业管理、生活服务等各样服务业行业公司入驻园区可供给
优异的市场环境和发展空间，而这些公司的入驻也将以其配套服务进一步提高
物流园区的综合物流服务功能。
第四章项目建设
该项目依据总规指导思想，联合项目所处的地理状况，总平构想拟定在与
机械大道平行的路段中央部署物流园区进出口，大门距公路退后30米，作为
进出通道的缓冲区和暂时泊车区。大门中间面对集装箱作业区，西边是货运展
示交易区，东边是货载配送作业区，这样可使过往的车辆和行人在经过此处时
很直观地看到物流园堆码的大型国际集装箱与正在进行作业的大型装卸机械，和体形高大的现代化库房，以及货运交易区的忙碌情况，令人们感觉到现代物
流的新气象；二是物流园区内各作业区（综合办公区生活区、海关看守区、公
共仓储区、货运交易区、加工增殖区等）区分明确，井井有条地进行各自作
业；三是物流园区内外交通组织顺畅，保证了进出车辆安全、有效地运转。同
时，有效利用市政规划各干道组织交通，做到既不损坏原有的市政规划，又使
每个作业区各自形成小环路，尽可能地降低了车流、货流、人流的交叉，减少
了迂回线路，达到园区路与市政路顺畅连结。
一、主要技术标准
1、知足现代综合物流园区建设硬件要求。
2、知足泸州市整体规划及物流规划。
3、知足国家交通运输设计标准的要求。
二、建设方案
1、研究原则
1）、整体规划、分步实行、转动开发的原则。
2）、尽可能知足陆路、水道运输装车建设规范要求。
3）、尽可能知足各物流公司和客户的要求。
4）、重视物流发展模式与城市发展需求相适应的原则。
5）、重视定性与定量相联合的原则。
6）、重视科学管理模式与技术运用并重的原则。
2、规划方法
检查法、专家咨询法、模型法、系统分析法、类比法。
3、规划要点：
1）、近期：物流基础设备布局规划、物流公共信息平台建设、泸州市物流发展政策与举措。
2）、中期：物流公共信息平台建设的圆满、科学管理公交政策与举措实行的圆满。
3）、远期：形成布局合理，集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息一体化的现代物流系统。
三、实行计划
依据转动开发、分期实行的战略，泰黄物流园区分为两期建设。一期计划
用地
年3
406亩，计划投资个月。
亿元，估计
2013年
10月动工建设，建设周期为
3
其主要技术经济指标为：
1、占地面积为万m2，约406亩，
2、建筑物：75,902m2，
3、堆场、作业场：15,006m2
4、道路、泊车场：60,780m2
5、建筑系数：
6、绿化面积：56,615m2
7、绿化率为：21%
8、场所利用系数：
9、主要机械设备：142台（套）
本项目主要建、修建物工程量见表4-1
主要建、修建物工程量汇总表
表4-1
序号
工程项目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
18922
2
各样库房
m2
42095
3
生产协助建筑
m2
990
4
生活协助建筑
m2
5673
5
维修加工车间
m2
3389
6
综合办公楼
m2
4633
7
道
路
m2
46780
8
泊车场
m2
14000
9
作业场
m2
33000
10
堆
场
m2
12000
11
绿
化
m2
56615
第五章项目投资该算及财务分析一、投资估计的编制依据
1、综合物流园建筑安装工程量概算及设备需用量概算
2、交通部建设工程概估计编制规定
3、四川省建筑工程计价定额
4、四川省安装工程估价表
5、四川省建设工程开销定额
6、全国一致建筑安装工程工期定额