文档介绍：开元南坊255亩项目整体定位及发展战略
谨呈:山东开元置业发展有限公司
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项目分析思路
项目属性界定
区域价值挖掘
1
2
客户价值挖掘
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产品价值挖掘
3
项目发展战略及整体定位
6
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宏观趋势研判
核心问题解析
5
项目整体规划布局及分期
8
2
临沂位于山东省南部,与北京、上海距离在500公里以内,是全国排名第三的商品集散地及贸易中心
临沂地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置,位于京沪高速的中点,,连接长三角和环渤海湾经济圈。
临沂是山东省土地面积最大,人口最多的地区;现辖九县三区, 总人口1015万。
临沂市交通十分便利,拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络,集中了全国各地的商贸物流交易。
各类批发市场为依托形式,共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区,业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区
商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业,形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局
上海
北京
临沂
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区位——处为发展中的政务新区,政府部门已经迁入,区域价值认知感已经形成
在新一轮城市总体规划中,北部新区职能定位为:市政服务中心、文化体育中心、科研教育中心、滨水休闲度假区、中高档住宅区
政务新区的迁入,给南坊的发展带来强势的拉动
公职人员跟随政务新区进入,带动区域人气
北文
中商
南工
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配套——交通路网发达,但公交班次及商业配套缺乏,入住率低,形成区域陌生第一印象
解放路
滨河大道
金雀山路
滨河路
经四路
沂蒙路
通达路
通达路
沂蒙路祊河桥
沂河大桥
九曲沂河大桥
市区中心
新市政府
老市政府
三和大桥
★
本案
沂河北大桥
青年路
三和六街
三和五街
三和六街
三和街
通达路
沂蒙路
沂蒙四路
沂蒙六路
沂蒙二路
沂蒙十路
★
5
地块指标——项目处于南坊中央位置,地块方正,中等规模,无强势景观资源,容积率及产品类型均无限制
★
祊河景观带
沂河景观带
项目名称
沂龙湾
澜泊湾
齐鲁园
本项目
杏坛文化家园
城市主人
月澜湾
占地面积(亩)
1184
723
350
255
200
174
134
新市政府
6
地块周边——东西两侧为政府公务员社区及还建房干扰;北侧为城市拓展用地,目前还未规划;南侧为政府保留用地
地块西北角
大官苑社区
地块东侧现状
地块西侧
地块内部现状
地块北侧三和六街
地块东侧
三和六街
三和五街
沂蒙四路
沂蒙六路
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项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目
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项目分析思路
项目属性界定
区域价值挖掘
1
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客户价值挖掘
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产品价值挖掘
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项目发展战略及整体定位
6
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宏观趋势研判
核心问题解析
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项目整体规划布局及分期
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世联对开发目标内在逻辑的解析1——短平快是项目首要前提
短平快
开元目标
精品
服务于北部新城扩张
低价倾销
同等价格预期下,产品超出期望(精品路线)
稀缺产品
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