文档介绍：楔子
.
在香港,
我们看到了来自香港商界富豪、娱乐圈明星们,
他们对这个俯瞰港岛的半山住区趋之若骛。
香港的半山- HongKong
在台北,
我们看到了来自台湾名人政要、商场巨子们,
他们在这里创造财富并享受生活。
台北的信义- Taipei
在上海,
我们看到了来自全国的豪门大腕,
他们在这里一掷千金只为在之地。
上海的陆家嘴- ShangHai
对大部分人来说,在富人区生活是一个奢侈的梦,是一种圈层的专属标签,更只有少数人可以真正把家安在城市中心的富人区,他们创造了都市豪宅文化,并使之成为豪宅生活新的发展潮流。对于我们而言,当我们踏上凤岭这片寸土寸金的土地时,注定我们将成为南宁中心区豪宅生活的筑梦人。
在中国南宁——北部湾核心城市!
央行银根收紧,屡次加息,全国CPI指数屡破新高,沪深两市一厥不振,房地产限购令当道,到底哪里才是资产的安全避风港?
从过往经验判断,CPI总数长期保持较大增幅,经济必将伴随出现通涨预期。
宏观市场分析
2011年7月全国CPI指数年度最高涨幅,%
由于限购、限售、限融资等调控政策,99%的房开公司都感受到压力,资金紧张。在这种情况下,政府调控已经进入骑虎难下的境地。
市场表象为:下半年保持通胀预期前提下,固定资产投资无疑是资产保值、增值最佳工具!
在通胀预期前提下,经济发达区域客户由于对经济信心不足,在实体经济收益与资本市场收益有限的前提下,担心通货膨胀,将大量游资涌入经济快速发展地区的高端住宅、商业地产作为人民币保值、增值之工具。
宏观市场分析
南宁作为北部湾发展前沿的核心城市,其投资价值已获得全国人民的认可,从2010年底至今,各个行业中均游荡着不少从全国四面八方汇聚而来的淘金者。作为满足短期居住需求及长期持有投资需求的房产,自然再度成为热点。
揭开表象看实质:限购、调控引发南宁市房地产市场供需市场产生结构调整,刚需盘与高端盘两极分化。
综上可以看出,南宁刚需市场依然强劲,但供应量急剧加大的形势不可逆转,下半年形式不容乐观;由于高端物业的抗跌、抗风险能力明显高于普通刚需物业,且目标客群出于半投资目的,因此往往在逆市下,发力的将是高端物业。
宏观市场分析
刚需盘表现特点:
以价换量、实惠才是硬道理!
典型代表楼盘有:
恒大苹果园、保利童心缘、保利山水怡城、江宇世纪城、荣和山水绿城、红日系列楼盘等
热销刚需盘均价瓶颈(毛坯):
兴宁区7000元/平方米以下
青秀区8500元/平方米以下
江南区6500元/平方米以下
西乡塘6800元/平方米以下
高端盘表现特点:
量升价稳、品质才是硬道理!
典型代表楼盘有:
青秀山1号、中铁山语城、嘉和城、山渐青、托斯卡纳、南湖名都广场(未售)、华润幸福里(未售)等
热销高端盘均价底线(毛坯):
高层公寓9000元/平方米以上
联排别墅16000元/平方米以上
独栋别墅22000元/平方米以上
大部分刚需产品户型基本雷同,但凡都是N+1类型小三、小四房,得房率是最大诱惑。
目前畅销刚需盘现状
保利童心缘89平米2+1户型
荣和大地一期89平米2+1户型
户型设计,无一例外的利用阳台、飘窗偷面积的手法,扩大户型使用面积,清一色的两梯四户设计,基本做到方正全明设计,户型极其紧凑全控制在90平米以下。
以上为目前上半年最畅销产品的中小户型代表,总价区间为60~75万之间,
首次置业首付范围在18~25万,主力客群为自住型刚性需求客户、部分投资客。
江宇世纪城88平米2+1户型
目前畅销刚需盘现状
保利童心缘99平米3+1户型
红日江山110平米3+1户型
户型设计,无一例外的利用阳台、飘窗偷面积的手法,扩大户型使用面积,清一色的两梯四户设计,基本做到方正全明设计,户型极其紧凑。
以上为目前上半年最畅销产品的中大户型代表,分总价区间为75~95万之间,
首次置业首付范围在25~30万,主力客群为区内换房型刚需客、少量投资客。
大部分刚需产品户型基本雷同,但凡都是N+1类型小三、小四房,得房率是最大诱惑。