文档介绍：番禺“南浦岛商业项目”
投资分析方案
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番禺区位于珠江三角洲中部,,,约占总面积的65%,东临狮子洋,与东莞市隔江相望,西与南海市⑺车率小⒅猩绞邢嗔冢庇牍阒菔兄行某乔嘟樱媳糁榻龊?冢喙阒菔星?7公里,距香港38海里,距澳门42海里,番禺的水陆交通四通八达,已成为沟通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、香港、珠海、澳门等大中城市的重要交通枢纽,番禺区全区总人口约170万人,拥有70万以上的新移民。
番禺经济的高速发展:
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?? 城镇居民年人均可支配收入为17988元,%。农民人均年纯收入达8418元,%,增幅创近七年的新高。
?? 2004年番禺区工业总产值突破一千亿元大关,,%。
番禺的零售消费市场:
?? 从1997年至2003年,。到亿元的飞跃,年均增幅在15%以上。
?? 2004年实现社会消费品零售总额155亿元,%,增幅创近十年来的新高。
番禺的楼盘数量多、规模大是人所尽知的,很多大型楼盘内都有自己的商业配套,但却是以各自为政的形式为主,该区目前还没有形成一个很明显的商业中心,目前番禺商业地段分布在南北两端,分别为“吉祥路”和“繁华路”。
“吉祥”南“繁华”
番禺区目前有两个商业最旺的地段,一南一北,分别是洛溪的吉祥道和市桥的繁华路。吉祥道在洛溪大桥南右侧,以百佳超市为南端起点,一直向北延伸至珠江边,路两旁是吉祥花园和如意花园住宅区,路段上的“龙头”商业是地产中介行,有数十家之多,其次是服装专卖店、发廊、银行、超市、饼店等。吉祥道的铺租在120-230元/平方米之间,靠近百佳超市的铺面租金较高。
繁华路则处于市桥的中心区,是番禺居民心目中的“北京路”。目前繁华路及附近的大北路、光明北路的首层商铺铺租在200-380元/平方米之间,二层的铺租也达80-100元/平方米,较之洛溪吉祥道的铺租要高。而近期传出繁华路将被改造成番禺区的第一条步行街的消息,这一消息一旦被证实,当地的铺租有可能会进一步上涨。现时当地的商业主要以零售业为主,电器、数码批发商场次之。
“有市无场”的格局
番禺区目前已经成为广州市最大聚居群之一, 2004年全区社会零售总额为155亿,%,在广州八区同比增长幅度达到第一位,番禺现有人口170万,其中有70万新移民基本是中产以上人士,但令人遗憾的是这些新移民消费仍在广州市区,因为番禺“有市无场”,没有集休闲、娱乐、购物为一体及相对集中的大型购物场所。
目前推动番禺商业发展的力量有三个:
第一点是番禺在人口增长的同时,中档,高档的消费已经产生了大规模的外移,往广州跑、往香港跑,我们把这种现象称作“有市无场”,也就是说有消费需求,也有交易,但没有一个好的场地来提供平台支撑。
第二点是,广州大规模移民的背景,这批移民的素质和生活质量基本上都是城里的中档人群,把番禺当做常住的地方,但他们的消费还是在广州,因为番禺目前还没有好的场所。
第三点是政府,政府的投入从第一产业转移到教育业,进一步推动市桥的商业增长,再进一步投向地铁、火车站、快速干道,必然拉动广州的需求。
在这三程力量的推动下,这种增长将是一种波浪式增长,台阶将一个比一个高。
近期广州确定了构筑“四线三圈、两轴一带”的大商业格局,拓展东、西、南、北四个方向的“四线”商业带,实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。而南跳跃即是充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势,实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展;利用沙湾水道和临海滨水区,大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。新城区中轴线南拓至番禺,将依托轨道交通、地铁3号线、4号线和12号线经琶洲岛、大学城和番禺区大石、市桥等站点跳跃式地伸展商业网络。
随着番禺区近年来经济、旅游、房地产的高速发展,交通问题的解决,番禺城市人口在未来很短的时间内将有较快的增长。现在番禺的人口已经达到了170万,相信番禺未来的人口会更加膨胀,从城市南拓的角度出发,将会有更多的人口往南迁移,而人口的增多,必然会形成了相对集中的消费增长点和广大的消费市场,促进该区域商业的发展,可以预见番禺将会成为未来新的商业重点和热点。