文档介绍：楼管员日常巡楼工作内容及案例分析
培训人:陈萍
楼宇巡视检查一览表
楼宇外观
巡视楼宇外观是否完好,是否有违章搭建的现象;是否有不安全隐患存在,包括有无在阳台摆放花盆、空调安装是否规范、有无电源线裸露、公共设备设施是否完好、有无堆放易燃易爆危险品等
法律法规:
未及时清理障碍物导致业主受到伤害,物业管理公司应承担责任吗?
物业收取了物业管理费,就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此,如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威胁,而没有采取必要措施,物业管理公司就要承担责任。
案例分析
未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死
4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸,当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日,罗湖区人民法院作出一审判决,死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金,;物业公司因不作为被判赔近7万元。
罗湖区法院审理后认为:被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方,对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸,这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是:原告对小孩的死亡负15%的责任,由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任;%的责任。由于3个男孩均未成年,其赔偿责任由监护人承担。
具体有以下几种情况:
(1)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程,除由专业管理部门维修管理的部分外,其余部分的维修费用,由全体产权人按建筑面积比例分摊。
(2) 住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用,由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
(3) 一栋住宅有两个或两个以上单元门的,专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费,由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊;在一栋住宅内,专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
楼层
检查屋面护栏是否完好;明沟是否通畅;避雷针、隔热层、屋面门锁是否完好;有无违章占有情况;卫生状况是否良好。
检查楼道、走廊、门厅、大堂的各类安全标识、公共设施、智能系统及照明、五金配件是否完好齐全。
巡查楼梯时,如发现异味,应立即对相关单元进行调查,并通知工程人员及安防队员进行检查。
楼宇巡视检查一览表
案例
物业管理人员入室引起的误会
某日清晨,某大厦新来的楼管员阿霞在18楼的巡楼时,发现1805号业主家的客厅亮着灯,但大门内侧的防火开着,外面的“通透式”防盗门也虚掩着,她便上前按业主家的门铃,但是按了好几次,室内也不没有反应,阿霞便侧身进入室内,到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时,业主张先生从电梯出来径直走回家(他原来“晨练”去了,因粗心而忘了关好家门)一见大门未关,张先生先是吃了一惊,进到家中,又看见一女子在自己家里,更是又急又气,大声质问阿霞想干什么的,不由分说要把她送到派出所。