文档介绍：南京海峡城项目南京海峡城项目
战略定战略定位位及及营营销策划销策划报告报告
谨呈:海峡建投
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第一章:战略
项目
思考
¦ 世联基于操作经验对项目整体运作的思考
¦ 世联基于360度理解对项目整体定位的探讨
在中国城市化运动中,世联在深圳、北京、上海、天津等一线城市一直
秉承并实践“区域开发引导城市发展方向”的开发理念
深圳
深圳向东发展
蓝色盐田北京
顺义新城
川沙空港新城——北京第一个近郊新城
——空港和旅游对城市的推动
天津滨海新区
天津响螺湾商务区
西区
——政策和大
上海产业招商推动
在大南京向国家中心城市转变时代中,世联判断海峡城必须与城
市大势同行,引导本轮大南京的发展方向
南京成为多项改革试点城市
• 2010年
•科技部授予南京全国唯一的科技体制综合
改革试点城市
•工业与信息化部将授予南京中国软件名城
创建试点城市
• 2011年
•科技部将南京列为首批创新型城市建设试
点城市
•国家发改委将南京列为国家创新型城市创
建试点城市
「项目理解」上升通道——海峡城处于十二五战略新兴产业布局带动中
国经济转型期,经济筑底上升通道,区域开发有周期保障
118
116 2010年两岸深化合作时
代,两岸投资大幕拉开
114 虚拟
112
110
108
106
104 十二五战略新兴
产业布局
102 中国已进入经济长波周期的上升通道
100
98
1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
「项目理解」世界级——三大基本面赋予海峡城具有世界超级振幅,具
备通向世界级新城的天赋素质
专家型团队
•以世贸为主的顶级开发团队,
运作团队具备开发高端住宅、写字楼、
综合体、购物中心的专业经验
•经济专家型市长,有无锡等多
个城市的成功经验
海峡城开发
精品规模
三大基本面
超级都市群
•
•600万建面•持续高增长的长三角都
规划指标辐射市场
•
•三能一云端规划•南京处于都是群的北部
中心
「项目理解」定位重点指向住宅增值和商务办公消化——住宅物
业63%占比、380万平方,近期南京办公物业需求不足
序号物业规模比例
住宅 63%
办公、企业总部 17%
混合功能 4%
商务会展及文化娱乐 12%
商业 3%
南京2007-2010年写字楼供需南京2010年写字楼月度供需
,近期办公物业需求不足
基于本体与市场的理解与经验,世联在南京海峡城开发中容易陷入五大
风险——价值风险、现金流风险、空城风险、控地风险、市场风险
典型案例:珠江新城控
地
价格疯涨,物业投资居高、风
生活配套设施落后,导致
空城风险险
典型案例:郑州新城
启动区追求高价值平
台搭建,物业价格脱现
离了当前市场市场风险金
典型案例:京津新城/豪斯登堡流
典型案例风
高投资和经济周期不吻合下的
财务风险险
价值风险
「整体价值风险」如何为海峡城构建至高、前瞻的可持续的整体
价值——代表下一个5-15年的发展方向
n 600万体量,沿江最后一块宝地,整体开发
周期10年左右,必须构建至高的前瞻的整体
价值,但现实构建有三大困难表现: 江北
城北
•依托河西新城和河西CBD构建,海峡城不免
又落入了一个被人诟病的住宅开发大盘开
/ 下关
发之中,价值立马受损商务区
鼓楼
CBD
城中
•依托产业构建,云计算产业很超前也很新概
念,当前市场难以支撑,前瞻性风险高新街口
CBD
•依托自身规模构建,,独立
占位是否容易进入孤军奋战之田地河西
CBD
依托河西板块价值, 河西商务区城南
本案
迎接南京的本轮发展方向江宁