文档介绍：长沙宁乡项目整体定位及发展战略报告
谨呈:湖南省新泓信实业集团
版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
项目研究的工作阶段划分
整体定位与物业发展建议
(中期汇报)
整体定位与物业发展建议
(终稿汇报)
市场调研阶段
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府官员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
2010/12/31
2011/02/18
2010/12/24
项目界定及目标分析
问题结构化分析
项目机会挖掘
项目整体发展战略
项目定位
物业发展建议
开发策略
2011/03/20
2
第一部分:基础资料研究
3
研究背景
4
客户目标——以实现项目的成功启动和持续开发为主
请世联来希望能够解决项目所有的问题,包括入市及开工的时间;
目前最大的困惑是物业类型,之前有做过规划,但是(对这版规划)没有信心,如何把目标客户吸引过去,如何落地,规划中没有落地,目前也没有清晰的认识;
希望借助世联的平台资源,如推荐设计单位、建筑风格、户型等等,泓信集团的平台资源相对有限,期望双方资源平台的交流与共享。
客户语录——
新泓信集团背景
具有一定开发经验: 在湖南常德开发过3个项目,在长沙开发过项目“左岸春天”为早期高档项目,但从未操作过远郊的大规模项目;
以地产为核心业务: 集团以地产为盈利核心,除开发外其他公司经营如物业管理等业务,基本无其他盈利主体;
客户目标
1、明确合理的产品定位,明确产品的目标客户对象;
2、实现项目的成功启动;
3、保证项目的可持续开发;
4、一切以市场为导向,短期内没有明确的回现要求。
现实的市场条件下将主要面临什么挑战?
5
长沙市场明显供过于求,商品房已知的市场存量供应为正常年消化量的8-10倍
项目面临的主要挑战
区域
长沙市
岳麓区
开福区
芙蓉区
天心区
雨花区
筹建项目总建筑面积(万平米)
在建、(万平米)
2008年后商品房供应量概数预测值(万平米)
2008年后商品房供应量概数
2008年后商品房供应量概数预测值
2008年1-11月消化量
预计2008年消化量
2009年长沙商品房供应量预测
不超过600万平米
2009年后商品房供应量概数
㎡,%,是长沙有史以来的最高年消化量。
2007年以前市场项目未消耗的存量建面已经超过3000万㎡;
㎡,㎡,整体约3500万㎡,都约为当年市场消化量的2倍;
土地供给的无序失控导致了市场供应量激增,远远超过了市场正常的消化水平;从目前的供求关系来看,长沙在未来相当长的时间内将处于供过于求的市场状态。
6
,近50个郊区大盘的开发将对本项目的持续开发造成威胁
项目面临的主要挑战
5
6
8
16
1
10
40
30
4
35
45
43
24
24
26
14
27
29
11
23
42
25
37
20
16
13
41
长沙市场正处于开发的高峰期,目前市面已确定的建筑面积近50万㎡及以上的项目将近50个;仅以上大盘确定开发的总建筑面积就超过4000万㎡,待开发面积超过3000万㎡,其与城市的距离都较本项目为近。
3
2
4
5
6
7
8
9
17
12
15
18
19
21
22
26
31
32
33
33
38
39
46
44
47
48
1
芙蓉生态新城
17
珠江花城
33
保利麓谷林语
2
东玺门
18
鑫远湘府文苑
34
中粮北纬28度
3
天景名园
19
浅水湾城市生态社区
35
阳光100新城
4
北辰新河三角洲项目
20
长沙橘郡
36
宜居莱茵城
5
滨江君悦香邸
21
博林金谷
37
振业浪琴湾
6