文档介绍：现在是未来
鑫苑世纪东城2011年营销思路
伟业顾问郑州公司
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谨呈:河南鑫苑置业有限公司
市场篇
本体解读
营销策略总纲
整体市场研判
区域解读
项目本体解读
项目价值再认知
营销目标界定
营销策略
推盘节奏及定价
整体发展战略
适于本案的竞争模式
项目整体定位
客户定位
本报告的思路及框架
市场篇
本体解读
营销策略总纲
整体市场研判
区域解读
项目本体解读
项目价值再认知
营销目标界定
营销策略
推盘节奏及定价
整体发展战略
适于本案的竞争模式
项目整体定位
客户定位
2001年——2010年郑州市场走势图
郑州地产发展走势
整体市场平稳发展,健康、有序
2009年1月——2010年12月郑州市场走势图
郑州地产发展走势
郑州最新限购令
自2011年3月4日起,对在本市市区(含市内五区、郑东新区,下同)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区向其售房。
郑州市住房保障和房地产管理局文件郑房管[2011]10号
极大市场震动,巨大影响
本案销售难度成几何倍数增加!
宏观环境
新“国八条”
国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,以下为部分条款内容
第三条:调整完善关税收政策,加强税相收征管:买住房不足 5 年转手交易的,统一按销售收入全额征税;各地要加快建立和完善个人住房信息系统。
第四条:强化差别化住房信贷政策:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于 60%,贷款利率不低于基准利率的倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。
第六条:合理引导住房需求:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购 2 套房,对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购 1套房,对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。
影响:
1、增加了房屋投机的成本;2、提高了购房门槛;3、限购则从需求的源头上进行拦截。
三管齐下,加剧市场的观望情绪,增加了项目销售难度。
宏观环境
持续加息+紧缩银根
影响:
加息直接增加月供,紧缩银根提高贷款门槛,减少利率优惠,购房成本增加。
从2010年1月18日进入上调存款准备金率通道后,1年内连续8次上调准备金率,大幅减少银行流动资金。直接影响:银行放贷门槛增加,难度加大。
宏观环境
整体市场研判小结
郑州作为省会城市,尤其是距离北京较近的中部城市,房地产发展一贯较为平稳,即使受金融危机等外部因素影响,整体呈现平稳上升的态势,未来前景较好;
新一轮全国范围的地产调控,郑州也不能独善其身,逐步升级的限购政策,使本案的运作遇到了前所未有的挑战;
2月份郑州市场销售量呈现量跌价滞情况,结合3月初全市限购,郑州将在短期内进入市场盘整期;
遇到较大政策风险,操盘难度增加