文档介绍：INJOY PROPERTIES
丽湖名居二期
攻坚营销推广方案
2014年5月
商业部分关键词:点对点
传播方向关键词:接地气
市场分析关键词:同质化
产业回顾关键词:存量大
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营销策略关键词:软实力
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目录
区域人口
长兴县隶属湖州市,辖10镇4乡3街道。常住人口近70万人,县区人口20余万人。是湖州地区综合实力最强的县区。位列全国百强县第42位
长兴县系国内最大的原布供应基地,2010年,长兴经济开发区升级为国家级经济技术开发区,已初步形成了机电、纺织、建材、新能源、苗木5大主导产业。拥有超威、天能2家上市公司
拥有仙山湖景区,太湖旅游度假风景区,中国扬子鳄村,图影风景区等旅游景点,但由于建有2个大型发电厂,且没有做好环保,出现了环境污染问题
环境并不足以支撑旅游地产的发展
外来人口较少,但当地购买力较强
一直支撑住宅市场
区位交通
地理位置优越,交通便利,但也因此被南京、上海纳入消费圈范围
走出去的多,引进来的少
城市经济
2013年,长兴城镇居民人均可支配收入36732元,比全国平均水平高出9777元
长兴农村居民人均纯收入19341元,比全国平均水平高10445元,比浙江省平均水平高出3235元
由于旧城改造政策,长兴每户家庭有2-3套房,、
2012年,城乡每百户家庭拥有电脑数量为80台、32台,全县每百户家庭拥有汽车数量为23辆
长兴人民不差钱,只是当地的虚拟经济影响了房地产投资欲望
以2013年为例:挂牌成交的国有建设用地中,位于雉城镇区域内共1393223㎡(%),成交金额2205万元(%);位于长兴县下辖乡镇共153849㎡(%)、(%)。
未来房地产市场的竞争将进一步加剧
这要求本案加速去化
近3年每年出让的土地宗数在50块以上
这意味着每年将有10个以上新楼盘入市
长兴目前在售楼盘约30个,预售楼盘约15个
在售预售楼盘总体量超400万方,7成左右集中在龙山新区
政府采取的粗放的收割式土地政策,造成各楼盘地段及周边配套的同质化
土地市场
政府粗放的土地财政政策造成了供销关系的极度不平衡 长兴县2013年存量房(网络数据)达7000套 若按仅上报60%计算,(长兴县房管局网站数据) 以目前的去化速度,需要全县人民消化4年
商品房市场
2011年长兴商品房全年销量为2223套,相比2010年的4078套,减少45% 2012年长兴销售商品房共计4077套(其中普通住宅2426套) 2013年长兴县销售商品房共计5843套(其中普通住宅3947套),,主城区普通住宅成交3166套,/㎡ %,%
商品房成交
2013年长兴城中区、城西区、龙山新区在售楼盘共计44个,平均每个楼盘销售量为71套/年
数据来源:房产超市网
长兴楼市价格平稳的实质是在市场经济环境下出现了计划经济:
在长兴价格定多少,县长说了算,总经理说了不算
产业小结
造成大量同地段楼盘的价格同质化
在6-7千的价格区间里,竞争非常激烈这意味着同质化同人群化
本案主观营销愿望上希望在同样的价格区间内快速去化
说了算