文档介绍：市场营销策划方案-龙光宝安项目营销推广(执行)策划书
目      录
第一部分  整体推广策略. 1
一  整体推广策略. 3
二  价格策略. 10
三  入市时机评估. 14
四  营销阶段划分. 15
第二部分  分阶段推广策略. 20
一  内部认筹期. 20
二  公开发售期. 29
三  热销期. 31
四  持销期. 32
五  尾盘期(二期公开发售). 34
第三部分   媒体策略. 36
一  媒体策略. 36
二  销售渠道. 39
三  推广费用预算. 39
 
第一部分  整体推广策略
一、整体推广策略
(一)我们的营销理念
    创造第一:大家都知道世界第一高峰是珠穆朗玛峰,但谁知道世界第二高峰是什么?“创世纪滨海花园”之所以能够成功,很大程度取决于其三错层户型设计创造深圳第一;“丽景城”也是凭借其三错层设计创造宝安第一而赢得市场。
世界第一高峰:珠穆朗玛峰
•以站在泰山之巅,俯瞰群山的姿态;
•差异化营销:通过市场细分,凭借差异化市场定位、差异化产品设计、差异化的营销手法,赢得市场。
(一)项目卖点分析:点击可查看大图
1、片区共有卖点
•中心区宝安未来的政治、经济、商业、文化中心,具有较强的升值潜力;
    根据深圳市“一市多城、众星捧月”的规划,宝安新中心区的发展定位为深圳市西部的城市次中心,宝安区行政、文化、商业中心;是以综合服务和居住为主导产业的现代化、花园式滨海城区。中心区的升值潜力在深圳市福田新中心区、南山新中心区都得到很好的验证,因此,强大的升值潜力将会使得宝安新中心区成为人们置业、投资的首选。
• 地理位置优越,交通便捷:
    宝安新中心区在深圳几个次中心区之中,是唯一一个系统性、超前性规划设计的中心区。随着深圳城市扩容及“撤关”因素地影响,与南山只有一关之隔的宝安将是深圳城市扩容的首选区域之一;
    横贯深圳东西第一主干线地铁1号线,由罗湖火车站至深圳机场,沿途经深南大道、宝安新城大道有效的将罗湖中心区、福田中心区和宝安中心区紧密的连为一体;宝安滨海大道今年上半年即将动工,年底即建成通车,届时,从新城中心经南山到福田中心区只需20分钟车程,到机场仅5分钟车程,不仅将极大地方便广大市民和海内外游客的出入,而且对南山、福田,甚至香港和东莞的潜在客户在宝安置业均产生巨大的牵引力。
•滨海风情,片区自然环境优越:
    宝安中心区紧邻深圳前海海湾,是深圳惟一的滨海城区,片区自然环境优美,海滨色彩浓郁。其规划由英国著名的规划设计公司阿特金斯担纲,“体育馆——行政中心——文化中心——中央公园(滨海绿化带、海滩)——海滨广场——前海湾”景观轴线,赋予了新中心区绿色、生态概念。
2、项目独有卖点
•规模适中,整体高端定位,高端配置;
•行政中心对面,中心的中心;
•临地铁出口,未来交通便利;
•首层全部架空抬高,独立性、私密性;
•自身拥有近2万平米大型商业配套;
•近2万㎡大型休闲、运动、健康中心园林;
•强强联合:龙光、柏涛、泛亚易道、中原
•紧邻规划小学地块;
•特色户型1——廊院式住宅,免费赠送面积,片区独有;
本案4A1户型设计在宝安唯一
廊院式住宅效果示意
•特色户型2——前庭后院住宅,免费赠送层高6米奇偶层交错空中花园+入户花园;
宝安唯一“入户花园+空中花园”的户型设计
前庭——入户花园
后院——层高6米的大露台
•单栋复式楼王——空中行宫;
纯复式住宅,“入户花园+层高6米空中花园”
1、核心卖点提炼
项目卖点与竞争对手卖点比较
通过与竞争对手卖点竞争分析比较,我们归纳提炼出项目核心卖点:
项目核心卖点——
中心区第一个纯高档住宅区,廊院式住宅。
项目卖点体系图
 
(一)营销推广策略
1、营销推广主题
根据本案的卖点分析,中原建议:
本案的营销推广主题——“中心领地·豪门廊院”
主题支持:
•项目地处新中心区,区位发展前景看好;
•纯高端定位,高端配置;
• 差异化产品——廊院式住宅,营造廊院生活。
2、营销推广主线
中原建议本项目的营销推广主线:
    依托项目差异化特征“廊院式”,分步推出“廊院式住宅——前庭后院住宅——空中行宫(纯复式单位)”,树立楼盘“中心领地·豪门廊院”的整体高档次形象、着力营造廊院式生活,迅速形成销售热点,带动产品的销售,实现整个项目的热销。
3、营销策略
    本项目是汕头龙光公司进军深圳的第一个项目,肩负着发展商的无限希望——希望借助此项目的成功,树立项目品牌,从而逐步建立龙光公司在深圳地产界的品牌形象。而营销是将所有的期望转化为现时的重要一环,中原希望通过务实而周密的营销达到发展