文档介绍：苏C——淮海西路/城市综合体项目定位报告
2011年10月
宏观市场总结
市场研究总结
项目地块理解
国内外参考案例
项目体量推导
项目总体定位
可开发产品研究
项目各功能区域定位
附件
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徐州宏观市场总结
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徐州产业结构的进一步升级,第三产业的快速发展,有助于商贸服务业的发展,从而带动商业地
产的开发。
徐州连通南北、沟通中西,地理位置优越和经济规模较大,以及江苏四大中心城市建设、三大都
市圈建设等机遇条件,有利于吸引外来投资者,也促使中外商家更加积极开拓徐州商业市场;
徐州旅游资源丰富,旅游收入增长潜力巨大,旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐
饮业的快速发展,同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群,以及淮海经济区周边城市高档
客流的引入;
近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升,使人们时尚休闲、精品购物
以及商品品牌质量提出了更高的要求,消费需求的稳步增加,将带动商业消费形成较大的市场发
展空间;
周边区域大范围的旧城改造项目,对项目的发展起到很好的推动作用。
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商业市场总结
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徐州市商业分布
徐州市的核心商业区集中在市中心
多个绿化广场周边及淮海中路沿
线,按照商业物业的集中程度和市
场认知度,徐州市目前业已成型的
市级商圈为:
核心商圈
火车站商圈
彭城广场商圈
人民广场商圈
淮海广
场商圈
彭城广
场商圈
人民广
场商圈
另外,在一些新兴住宅区以及大学
东部
商圈
矿大
商圈
新城
商圈
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城周边,发展出了一批以生活配套
为主的区域级商圈:
东部商圈
矿大商圈
随着市政府及相关职能机构搬迁至
新城,未来将逐渐兴起成为又一个
主要商圈:
新城商圈
商业现有及未来供应量
商业现有供应量分布
未来商业供应量分布
4%
7%
5% 0%
2%
(2015)
18%
2%
66%
淮海广场商圈
彭城广场商圈
人民广场商圈
东部商圈
矿大商圈
新区商圈
54%
24%
8%
10%
淮海广场商圈
彭城广场商圈
人民广场商圈
东部商圈
矿大商圈
新区商圈
从商业整体体量分析,现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈
未来5年内,彭城广场及新城区将出现集中放量供应,未来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。
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各商圈定位分析
人气度高
从右图可以清晰看出,彭城广场具
有不可对抗的市场竞争优势,在人
彭城
广场
人民
广场
淮海
广场
气度及商业定位方面都处于徐州的
领先位置。
人民广场商圈内大批旧城改造项
档次定位低
档次定位高
矿大
新区
东部
目,将极大地提升商圈居住及商务
商业氛围,处于中心城区良好的区
位优势,未来发展潜力可观。
新城区目前仍处于整体开发的起步
阶段,未来将建成大体量的商业项
目,随着轨道交通的建成及新区的
进一步发展,将逐步分流现有核心
商圈的消费客源,竞争性较强。
淮海广场商圈区域客流充足稳定,
人气度低
但目前商业档次定位较低,未来与
本项目不具竞争性。
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零售品牌分析
国际一线
品牌
国际二线品牌
国内知名品牌
常规中低档品牌
Dunhill,MONT BLANC等5-6个
浪琴,欧米茄,兰蔻等30-40个
雅戈尔、李宁、杉杉等品牌在几
大百货中均有出现
在传统百货中仍为主导产
品
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徐州市未来消费需求趋势分析
一站式购物、休闲、餐饮、文化、娱乐的综合型休闲生活购物中心
沿街商铺
Lifestyle
Center
随着传统商业模式的成熟和饱和,徐州商业市场急需突破与创新,在满足消费者购物需求的同时,也提供在餐
饮、文化、休闲、娱乐等其他感官上的体验需求。最大程度的满足消费人群的多样性需求。
徐州市场虽然具备各类零售、休闲、餐饮业态,但均零散分布于各大商圈的商业广场及街铺。且休闲业态比重很
低,餐饮业态也主要以中低档为主。
目前徐州市场已出现一站式的休闲生活购物中心,如力宝城,未来将会有更多的此类项目如苏宁广场、中央国际
等不断出现,这说明一站式的综合型休闲生活购物中心将能逐步取代传统的商业模式发展。
上海、北京
传统百货基本淘汰,主要以大型综合性购
物中心的形式占据商业市场,同时
Lifestyle Center消费模式也成为当前颇
受欢迎的商业项目。集休闲、餐饮、娱乐
为一体。
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百货
徐州
商业发展相对落后,商业形态以传统百
货、大卖场和社区型商业为主,大型综合
性购物中心的发展正处于起步阶段,如力
宝城。
购物中心
杭州、南京
百货