文档介绍：购买二手房的十大注意事项
浩伟律师事务所 2009-12-20 14:32:12
第一,注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前,买方一定要查看卖方的证件,主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证(若没有结婚,则要出示单身证明)。
第二,注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础,只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时,才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时,出卖方可能本身还没有取得房产证,此时买方交易有很大的风险,有可能买房人长期无法取得房产证,也有可能根本无法取得房产证,那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。
第三,注意房屋的抵押状态。通常,出卖方在出售房屋时,房子本身还有部分银行贷款没有还清,即房屋处于抵押状态。从法律上来讲,出卖方没有还清银行贷款前,是不能出售房屋的,签署的合同系无效合同,除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款,银行办理解押手续后,双方再办理交易手续。这种交易,律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行,否则出卖方不办理解押,可能导致买房人面临合同无效的风险,最后可能房款也无法追回。
第四,注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去,承租人对这个房子享有优先购买权,所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明,否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时,即使承租人放弃了优先购买权,若是承租人的租赁期限尚未到期,承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。
第五,注意房屋的性质。在北京房子的性质有几种:商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同,在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以,建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。
第六,注意房屋质量。有的二手房年代已经久远,房屋可能存在一定的质量问题,例如:房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝,主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况,这是目前房屋质量比较常见的问题。
第七,注意房屋落户情况。很多人购买二手房是为了落户口,给孩子上学,然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口,导致自己的户口无法迁入。
第八,注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了,实际上不是如此。过户后,买房人和出卖方应当