文档介绍：中央国际广场
(招商策划方案)
郑州市领智东方商务策划机构
安阳·林州·中央国际商场项目组
二00七年十二月三日
目录
第一部分项目定位
项目分析
项目定位
项目经营分区策略
第二部分市场招商总策略
招商的整体原则和目标
租金策略
招商政策策略
招商执行策略
第三部分招商执行计划
开业时间
正式招商时间
部门建立及人员安排
招商工作时间安排
招商风险分析
第四部分招商准备工作
招商资料
媒体运用
相关文件
第一部分项目定位
一、项目分析
1、项目周边环境
林州市位于河南省北部太行山东麓,地处山西、河北、河南三省交汇处,北纬35°041′至36°022′,东经113°037′至114°04′全市土地面积2046平方公里,其中山坡、丘陵占86%,市区面积14平方公里,。,人口密度每平方公里481人,是我国人口密度较高的县级市之一,市区人口14万人。曾获得全国卫生城市、全国造林绿化百佳县(市)、全国科普示范县(市)等国家级荣誉称号。项目东靠检察院至东环路;南接向阳路毗邻人民医院;北临林州市的主要交通要道人民路与工商银行相望;西与百货大楼、农业银行毗邻。
2、项目优势分析
区位地段优势。本案位于人民路与太行大道的交汇处,紧邻百货大楼,处于城区的中心位置,交通十分便利。林州市政府有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜,使商家增长了更明确地认识和投资的信心,成为本案推广的重要支柱之一。
建筑规划优势。本项目近1万平米的商场,是林州目前最大的中高档品牌汇聚之地,将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流,这为商业的经营带来相当数量的顾客。同时,社区内近千户高端消费群体相对于投资于中庭商业者而言是一个相当的诱惑力。
商业形象优势。随着时间推移,工程竣工时间临近,建筑形态逐渐明朗,能够给消费者一个直观的感受,有利于在实物上造势、推广运作。
品牌优势。通过前期推广运作,整个中央国际广场项目品牌为林州人熟知,并得到消费者的一致认可。有利于后期商业推广宣传。
临街门面的带动优势。临人民路门面已经售磬,它们的快速经营将对商场内商铺起到有效的带动及烘托。
风水优势。项目位于林州市以前的老菜市场,生意非常火爆。
3、项目劣势分析
根据“卖商铺就是卖地段”的行业规律,中庭内商铺较临街商铺在区域地段上存在较大的先天劣势。
区域内商业格局处于初步成型阶段,同时本案商业建筑形象还未形成,商业氛围还不成熟。投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎,更不愿意拿大笔资金投资不能够即刻见到效益的物业。
产品本身与中庭内商业定位中产品需求(空间、面积、格局划分)存在不合理之处。根据我司以往对商业运作的经验,以及对林州及周遍城市的市场调查,从产品中入手,了解到诸如商场内部柱子过多,还呈T形这样,对我们商铺内的商业定位与经营者对商铺的需求存在一定的变通矛盾。
投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度,即对未来商场内商业经营能否“火”,人气是否“旺”信心不足。而且品牌男装、品牌女装已经形成了市场。
4、项目机会点分析
城市规划机遇。林州北区各类住宅及商业物业兴起,商业格局处于初步成型阶段,给本案的准入提供了低门槛。
5、项目威胁分析
竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起,对本案构成最大威胁的即是项目正对面的“向阳路商业街”。其规模较大,定位为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业步行街,且该项目即将开始内部认购。
市场容量威胁。据媒体报道,林州市商业面积与总人口的比例已经超过了其他大中城市,如此庞大的商铺供应量,市场竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。
对策(如何放大优势、抓住机遇,减弱劣势、规避威胁):
突出市场的地理位置,以林州市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值;
突出市场的规模环境,以“10000平米的购物、休闲商场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模;
突出市场的交通优势,以“百货大楼旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境;
前期,项目取得了市政府及市民的高度赞许与评价,后期,则在工商、税务等方面争取市政府更多的支持;
加快工程进度,树立市场开业“倒计时牌”,增强客户对市场的信心;
合理的业态定位和经营分区;
制订足以打击竞争对手,快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略,消除客户疑虑,不给予竞争对手反击机会,达到快速招商、快速销售的目的;
制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。
二、项目定位
1、市场经营业态定位及形象定位
前期,我们将商场内商铺定位于“林州中高档百货商场”,而通过对周边商业环境及产品本身的对比调查,我们有必要重新对商场内的业态定位做一个有益的补充。