文档介绍：未来五年西安地产走势(住宅) 课题研究
2007年4月25日
一、报告说明
◆报告通过区位特征、经济发展、产业发展等角度对比分析杭州与西安房产发展的基础,进而参照杭州预测西安未来四年的房价走势;
◆报告相关统计数据来自西安、杭州历年统计公报、西安监控报告等;
二、西安城市发展潜力分析
、西安城市地位与能级不断提升
◆西安自古以来,就是三秦的中心和西北重镇。如今,在西部大开发的推动下,西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安,不仅仅是西安人的西安,更是陕西人的西安,西北人的西安,乃至全国人的西安。
◆在此趋势下,西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强,有更多的人正来到西安,“学****在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。
西安——西北的“门户”和“枢纽”
◆西安,是新欧亚大陆桥——陇海兰新经济带上最大的中心城市,也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点,是西部大开发的第一阶梯,是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点,其区域价值不可忽视,在新一轮区域平衡发展的战略指引下,西安的战略价值越来越凸现。
大北京经济圈
成渝经济圈
大上海经济圈
西安
西北经济板块的门户
、西安进入高速城市化阶段
城市化水平
20
40
60
80
100
初级阶段
中级阶段
中上阶段
高级阶段
恩格尔
系数%
30
39
49
60
最富裕
小康
向小康过渡
温饱
绝对贫困
西安城市空间外溢加速
◆从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元,超过全国平均水平;恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段;同时,西安城市化已经达到50%,表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。
◆在这一宏观趋势下,西安城市空间开始迅速向外扩张,二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”(城墙之内的传统皇城)向“大西安”(多功能组团的现代化都市)扩展。
西安扩张:从“方城”到“环城”
西安城发展的三个阶段:
—小西安:方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。
—中西安:以国家级的高新技术产业区为龙头,西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。
—大西安:以绕城高速为标志,城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下,正在“多组团环城”时代扩展。
长安
大西安
中西安
小西安
“大西安”时代,外围组团中心形成
◆如今的西安城,正处于“中西安”发展框架形成,逐步向“大西安”过渡的发展阶段。
◆伴随着此轮“城市扩张”运动,在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象,尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。
西安新一轮规划的“一城多心”结构
◆在西安第四次规划布局思路中,提出了“九宫格局,一城多心”的总体布局,并要“降低中心密度,保护古城风貌”,实施“南北拓展空间,东西延伸发展”:
在西南方向形成以户县为主的副中心,
在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心,
在北部方向形成以阎良为主的副中心,
在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心,