文档介绍：房产经纪人培训手册
第一章房地产的特性
房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国,房地产所称的房屋,一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物,它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外,房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大,使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品,具有特殊性。房地产的使用周期长,作为不动产的房地产,具有固定性,耐久性和增值性。
房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物,它不仅是人们最基本的生活资料,如住宅;也是最基本的生产要素,如厂房、办公楼等。在市场经济中,房地产还是一种商品,是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富,也是关系到国计民生的重要财产和资源,在一国的总财富中,房地产往往占有较大比重,一般在60%~70%左右;在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以,房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式,房地产业是一个国家最重要的产业之一。
房地产是不动产形式的固定资产,是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性:
。房地产属于不动产,其自然地理位置是固定不变的,不能移动和搬运。
、地产不可分割性。房屋依土地存在,土地是房屋不可缺少的物质构成要素,土地具有在空间位置上的不可移动性,房屋也因而具有不能移动性,房产和地产同属于“不动产”。
。房地产作为商品,在品质上具有不同质性,即使在同一地段的建筑物,由于楼屋不同、朝向不同等因素,不同的房屋也不能具有相同的品质。
。房地产价值额巨大,是居民家庭最为昂贵的耐用消费品,普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房;房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。
。土地具有不可毁灭性,房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性,但是已经建造完成,寿命通常可达数十年,甚至上百年,在正常情况下,建筑物很难发生倒塌,除非为了更好利用土地而进行拆除。
。土地具有不可再生性,其总量有限,尤其是城市土地,随着经济的发展和人们生活水平的提高,对土地、房屋的需求不断上涨,房地产供给的有限性更加突出。
。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。
。房地产的价值不仅取决于自身的质地,还取决于周围环境的状况。
第二章房地产基础知识
一、 房地产知识
(一)房地产开发
1)内资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目
项目公司――只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司,不再具备再开发资源。
2)外资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及项目公司
一级:注册资本不低于5000万元;经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率
达100%;近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相
当的房地产开发投资额等;
二级:注册资本不低于2000万元;经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达
100%;近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等;
三级:注册资本不低于800万元;经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达
100%;房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
四级:注册资本不低于100万元;经营1年以上;已竣工的建筑工程质量合格率
达100%等。
(二)土地
以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式,但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。
土地的使用年限
使用类型年限
居住 70年
工业 50年
教育、科技、文化、体育 50年
办公楼、综合楼 50年
旅游、娱乐 40年
土地出让金构成因素:
地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系
(三)物业种类:
商品房:有合法产权,购买后,能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅,业主有自由依法转让、租赁权利。
二手房:非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、上市房改房等。
经济适用房:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。
房改房:职工居民按房改政策规定的成本