文档介绍：房地产企业区域扩张战略
九洲远景上海投资管理有限公司
上海 2014年5月
从地域范围来看,房企区域性扩张战略有三种:区域领先战略、全国化战略和全球化战略
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区域领先战略
全国化战略
全球化战略
专注与某个省、经济圈等小范围,在区域内成为知名知名品牌,实现区域领先战略
全国范围内选择产品线布局,成为全国知名的房企,实现全国化战略
涉足海外,将产品线扩张至全球,规避地区性政策风险,实现全球化战略
A
B
C
资料来源:九洲远景分析
目录页码
区域领先战略
全国化战略
全球化战略
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采取区域领先战略的房企,一般有环形布局和线性布局两种策略
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环形布局
线性布局
环形布局依据“势能原理”,率先布局中心城市,建立品牌影响力,随后环中心城市逐步布局周边城市,形成对区域范围的强力控制
线性布局依据“借力原理”,依赖高铁资源,延高铁沿线进行布局,享受高铁带来的产品溢价和资源优势,形成区域领先优势
A
B
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建业地产开始以郑州为发展中心,并逐步扩展到少量周边城市
截止2001年末,进入城市达到7个
1992-2001年:起步及潜伏深耕
全面进入省会以外的地级市及部分经济发达的县级城市,初步完成“省会郑州——地级市——县级市”三级市场架构
2005年末,已进入16个城市,在建项目14个
2002-2005年:全面省域化拓展
在完成地级市布局之后,对重点城市进行深度开发,提升市场占有率和品牌影响力
2010年末,公司在建项目达到64个
2006-2010年:重点城市深度开发
在未来3-5年进入30个县级城市,力争达到在全省50个城市 100个项目的规模
2011年-今:战略纵深阶段
建业坚持以郑州为中心,布局并深耕河南全省县市,2011年在河南销售金额83亿,一举成为中国房地产企业TOP50成员!
建业布局河南省,以郑州为中心同心圆的形式辐射全省,并计划在未来三五年内覆盖全省50个县市的以点带面的区域策略
河南建业区域布局之路
资料来源:九洲远景分析
环形布局——河南建业
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常州
新城首府
新城公馆
新城金郡
香悦半岛
新城长岛
香溢紫郡
公园一号
清水湾
新城域
上海
新城森蓝碧翠
新城忆华里
新城公馆
新城金郡
新城尚上城
新城悠活城
苏州
新城金郡
昆山新城域
无锡
新城尚东区
南京
新城金郡
新城地产区域布局的逻辑:聚焦长三角,深耕常州,沿沪宁高铁延线逐步进入潜力发展城市,在区域聚焦的同时实现了资源的集约利用
上海
宁波
杭州
南京
常州
无锡
苏州
新城地产延沪宁高铁布局
新城地产项目举例
资料来源:九洲远景分析
B
线性布局——新城地产
点状市场即巨型和大型城市,面状市场以中小城市为主;中国房地产市场呈现“点状”分布和“面状”分布的强烈特征
中国区域市场的特点
资料来源:九洲远景分析
特点
“点状”市场
“面状”市场
定义
以巨型及大型城市为主,一个城市即是一个市场
以中小城市为主,许多城市组成一个市场
单个城市就能支撑相当规模的零售额
平均收入水平较高
物流比较发达
人口高度集中
消费者群体更为多样化和个性化
竞争比较激烈
单个城市的市场容量有限,但许多城市组成一个较大的市场
平均收入水平一般
物流相对落后
人口分散
消费者群体同质化,城乡差异较小
竞争激烈程度相对较低
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BACK UP:点状市场与面妆市场的划分
根据城市购买力及消费品零售总额矩阵,筛选出巨型、大型、中型城市
城市分类矩阵
巨型城市
大型城市
中型城市
重庆
武汉
天津
成都
苏州
上海
北京
广州
深圳
天津
武汉
沈阳
郑州
泉州
潍坊
台州
东莞(1)
沈阳
青岛
福州
佛山
哈尔滨
杭州
温州
西安
宁波
昆明
大连
厦门
南通
5,500亿
3,000亿
1,500亿
城市购买力
消费品零售总额
3,000亿
2,000亿
5,000亿
南京
郑州
无锡
石家庄
长沙
济南
资料来源:九洲远景分析
(1):由于东莞城市特性,因此建议从大型城市挪至中型城市
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BACK UP:点状市场与面状市场的划分
九洲远景将巨型/大型城市定义为点状市场,筛选出9个巨型城市和15个大型城市
点状市场
资料来源:九洲远景分析
巨型城市
上海、北京、广州、深圳、重庆、武汉、天津、成都、苏州9个城市
杭州、温州、西安、宁波、南京、沈阳、青岛、福州、佛山、哈尔滨、郑州、无锡、石家庄、长沙、济南15个城市
巨型城市及大型城市
大型城市
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BACK UP:点状市场
Heilongjiang
Ji