文档介绍：田禾国际农副产品交易中心
定
位
报
告
项目SWOT分析
本案优劣势分析预判
W-T策略
弱化劣势,强调亮点、优势;强调投资本案的前景;
立足更高视角,弱化在昌乐的区域劣势,强调在整个鲁中的优势。
S-T策略
通过景观规划、高端形象的宣传、特色亮点园区的包装,强化项目与众不同的优势。
通过整体包装和政府公关等一系列手段,描绘市场的发展前景。
威胁 Threat
昌乐县城楼盘供应量较大,未来竞争较为激烈。
前期雷同商业较多,投资客对千篇一律的商业项目较为麻木
W-O策略
与农贸城实现差异化竞争
通过城市公交的介入,将封闭性商业社区变为开发性商业社区,拉动人流,带动商业人气;
拓展销售渠道,在项目周边进行异地营销
实现现有低端市场的升级换代意义的整体搬迁
S-O策略
与政府合作,通过政府力量搭建本地品牌特色农副产业集展示与销售为一体的载体平台。
通过市场定位景观规划等在品质档次上实现对农贸城的超越
机会 Opportunities
政府对本县品牌农副产业加大扶持力度
农副产业需要一个展现和集散的载体平台
昌乐县城农业生产资料链较为初级分散,有升级换代的需要;
农贸城项目还没有得到普遍的认可
劣势 Weaknesses
旁边已有农贸城项目,且为政府引导下的老市场搬迁
处于昌乐县城郊区,人流较少。
县城受人口资金能力等的制约,投资客群绝对数量不大。
通过多年的市场自由发展,现有农副产销链已呈现饱和状态。
优势Strength
项目推广尚未启动,在市场定位上还有超越的可能。
项目体量较大,可充分发挥其规模优势;
靠近城市间主干道,且周边较为空阔,具有辐射上的交通优势。
本案
SWOT分析
二、定位依据——市场调研部分
通过三周以来对潍坊、寿光、青州、昌乐的普调,对涉及农机农资等上游生产资料和农副产品产销链进行摸底调查。
(一)、农机农资市场
昌乐及周边县市种子、化肥、农药、农膜、农用拖拉机等农资农机市场的普调,理出生产链关系图。
1、一级代理商以县为单位,农机农资的一级代理商都将自己的大本营设置在昌乐县城;很少有农资农机生产企业设点直销。且一级分销商以批发为主,零散销售特别是农资所占比重越来越少。
2、二级分销商遍及昌乐乡镇农村,是零售的主要来源,二级分销商在一级分销商手里进货,在各个乡镇农村中实现销售。
3、农资农机生产企业与县级代理商发生关系是在昌乐县城,一级代理商与二级分销商产生关系同样在昌乐县城,抓住一级代理商这个核心就是抓住了整个农资农机产销链。
而该产销链经过多年市场发展,已经呈现饱和状态,开发新经营者的可能性不大,如何实现现有一级代理商的整体迁移是我们需要着力做的。
(二)、农副产品产销链
我们通过普调,理清本地农副产品市场产销脉络。
1、昌乐当地知名且成规模的农副品以西瓜和辣椒(尖椒和圆椒)为主。
2、单种当地菜产销流通如上图所示,代收接到农副贸易企业的委托,到农户手中收购农副产品,并在整个交易过程中向农户和农副贸易企业各收取百分之一的提成。而代收是帷幄整个产业链和核心一环。
3、由于昌乐当地农副产品品种较为单一,而大型龙头农副贸易企业不但收购昌乐当地菜,更重要的是收购寿光青州等地主要知名菜品市场和外地菜,且单次交易量都较为庞大,因此多通过寿光农产品物流园实现,而昌乐受蔬菜知名度、农产品发展、蔬菜市场发展积淀少、政府主导力度等影响,很难达到寿光农产品物流园的辐射程度。
立足昌乐本土农副产品,抓住代收(货主)也就抓住农副产品产销链。
三、客户定位
依据上述对产业链的摸底式普调以及我们对山东三线城市商业项目的操盘经历,我们对投资客群和经营客群进行如下分类。
核心客户群
重要客户群
投资客户::65%
客户描述:
以前在投资上方面有收益的客户;
以前没有投资,现在后悔的客户;
想找市场进行经营的客户;
受周围喜欢房产投资朋友影响的客户;
客户细分:
A批发市场的经营业主,沿街门头房的经营者;
B购买门头房或市场铺位出租的房主;
C报纸、网络上房产出售/租的房主;
D大型企业、机关单位中的高收入人群
E私营企业主
F从事房地产相关行业的高收入人群。
投资客群新特点:
1、已逐步走出盲目投资阶段,面对越来越多的投资机遇,客群越来越理性;
2、影响其投资的因素分别为项目发展前景→投资回报情况→投入总资金。
3、投资已超越地域性局限,向着更广大的空间寻找机遇。
本案投资客群区域来源:
1、看好项目品质、辐射力、发展前景的潍坊淄博等地地产投资热衷者
2、有经营和投资双重目的的大型龙头农副贸易企业、基地。
3、对政府主导项目信赖度高、看好项目品质的昌乐本地投资者
营销客群结构