文档介绍：兰州西固区700亩文化旅游地产项目
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一、中国文化旅游和地产开发业已成势
世联作为国内领先的房地产咨询顾问公司,时刻紧跟政策、市场前沿,并在实操过程中积累了丰富的经验。基于世联的文化旅游和地产项目的长期经验积累,我们将中国文化旅游和地产开发项目划分为以下几种类型:
1、文化新城(新区)
国内典型代表案例——西安曲江新区
文化新城类的项目开发具备新城或新区量级的土地规模(曲江新区规划面积47平方公里),其发展驱动往往拧合了旅游发展和城市化发展两种力量。文化新城类项目由于其操作周期长、投资强度大、需要整合各类支持新城发展的资源(包括政策资源),以及涉及土地的持续增值和收益问题,因而其开发主体往往为新城管委会、城投公司或直接隶属管委会的区域开发运营公司。在文化新城项目的开发过程中,我们看到了大项目带动以及其投资节奏对区域开发的重要性,曲江从而实现了“一年一个大项目,地价一年翻一番”的出色成绩。
2、文化古镇
国内典型代表案例——楚雄彝人古镇、成都芙蓉古镇
文化古镇类项目的开发一般需要具备两个必要条件:一是地处重要的旅游线路上和大的旅游资源聚集区域内,或紧邻强势的旅游景点和景区;二是必须能挖掘出自身独特的文化主题,最好有古镇的原型,使得文化古镇本身及所代言的文化在区域内甚至全国都具有有唯一性。比如,彝人古镇便位于滇西最大的黄金游线“昆明-大理-丽江”上,每年涌动着千万级的游客量,同时彝人古镇能够代言彝族和古德江城的文化,在这一游线上乃至全国都具有独特性和唯一性。
文化古镇类项目的开发往往以商业+住宅为主要功能组合,依托庞大的客流,商业业态以餐饮、零售、客栈、休闲娱乐为主。面向自住型客户住宅的开发类型较为复合,由独栋、联排、洋房等多种产品形成组合,但由于其度假置业的动机,控制户型面积和总价成为其必然动作;面向投资客户的产品基本以合院式别墅和公寓型产品为主,未来可直接转化成为客栈及酒店式公寓进行租赁经营。另外值得一提的是,文化古镇类项目往往还以特色民俗类的活动,塑造文化的可参与性和深度体验性,成为吸引人气的另一重要手段。
3、历史文化街区
国内典型代表案例——成都宽窄巷子
历史文化街区往往依托大都市或历史文化城市中知名的历史街区,在保护的基础之上进行商业化再开发。由于其地段价值较高,往往开发业态以高端的餐饮、休闲娱乐、精品酒店等业态为主,能够实现较高的租金收入;同时由于其具有代言城市历史的较高地位,往往成为城市历史精神和时尚诉求相碰撞、交融的汇聚地,让城市居民在寻找自我地域认同的过程中体验时尚的消费。
由于较高的地段价值,住宅物业开发往往位于保护区边界外,以独立的形式进行开发,打造纯粹的高容积率型城市豪宅产品。地产的开发和销售成为重要的现金流和利润来源。
4、文化地产
国内典型代表案例——杭州万科良渚文化村、黄山元一大观
文化地产类项目顾名思义,其开发和盈利重心落在地产上,从占地、体量的配比关系上看,住宅均占据了较大比重。但文化的开发并没有因为规模小而黯淡,此类项目文化功能的开发往往以“精品”和“深刻”为导向,抓住文化主题,在空间和建筑设计、植入的旅游度假功能的等级、运营商品牌等方面方面大做文章,从而成为吸引城市高端客群、值得驱车前往的“目的地”。
另外,文化旅游和商业的开发不仅面向整个城市的