文档介绍：深圳致力至诚地产顾问有限公司
西安小雁塔项目营销执行报告
西安小雁塔项目营销执行报告
深圳致力至诚地产顾问有限公司
报告名称:
西安小雁塔项目营销建议报告
报告编号:

分析机构:
深圳市致力至诚地産顾问有限公司
完成日期:
2011年5月6日
2011年
谁来奠定南二环办公类物业的价值?
解决问题
目标
面临问题
环境分析
策略总纲
项目定位
竞争分析
客户分析
实现目标
报告思路
项目分析
客群定位
产品定位
价格定位
价值体系
项目目标的制定
目标意味着——什么???
财务目标
形象目标
短期目标
实现南二环写字楼物业之形象,打造生态化办公示范区。
突破区域价格限制,实现实现较高的价格。2011年底实现85%销售。
短期内树立项目象,积累客户,争取今年7月达到预售条件。
三大目标下的核心问题
目标下的思考
核心问题1:项目同质化,如何突破竞争,建立项目话语权?
核心问题2:如何深度挖掘和塑造项目价值,打造生态办公示范区?
核心问题3:如何建立项目客户渠道,突破集资房限制,做到“高价位”同时“快速”出货?
一、宏观政策分析
对本项目影响:
政策要点:
:从金融,信贷,土地等诸方面全面调控房地产市场;
:限购令在全国主要的35个大中城市颁布;
:存款准备金率以及银行利率连续上调;
:全国建设1000万套保障房,陕西30%的土地用于保障房建设
:重庆和上海分别针对存量房和增量房征收物业税。
:房地产市场调控实行主要地方行政官员问责制。
:全国房价调控目标相继出台,陕西省房价目标涨幅不超过15%;
政策解读:
:保障房建设常态化将形成商品住房体系和保障房
住宅体系两种住房供应体系;
:诸多政策的累加效应将会对市场产生深刻影响,尤其
是北京上海等一线城市,但是到二三线城市政策的影响力会逐渐减弱。
本项目为集资房,并处于二线城市,总体而言,政策会促进本项目销售。
二、宏观经济分析——通胀现状及趋势
;4%的名义CPI对应的实际通胀为两位数。
、房地产行业流动;
对本项目影响
在实际利率为负值的情况下,购买物业成为中国消费者保值增值的最好途径,必将促进那本项目销售。
二、宏观经济分析——固定资产投资总额发展趋势
从上图可见:
从2007年至今,固定资产投资总额呈现年均1%左右的下降趋势,按照政府规划,十二五陕西固定资产投资总额会保持在20%以上。预计未来三年内先固定资产投资总额增长速度为维持在25%-30%之间。
西安办公类物业需求趋势预测:
根据固定资产投资总额与办公物业以及西安未来三年内固定资产投资总额增长态势分析,未来三年内现办公内物业需求会保持一个比较大幅度的增长。