文档介绍：房地产成本控制论文项目成本控制论文
加强全过程管理做好房地产成本控制
摘要:在整个开发过程中,项目的筛选是最重要的一环,投资决策对项目开发的成败至关重要。工程设计是具体实现技术与经济对立统一的过程,拟建项目一经决策确定后,设计就成为了工程建设和控制工程造价的关键。施工阶段即产品的生产阶段,根据工程施工阶段工序复杂、生产周期长等特点,主要从招投标工作方面、合同管理、工程变更洽商控制、甲方供应材料设备的采购管理等方面讨论工程造价的控制。竣工结算是建设项目成本控制的最后一关,竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。本文从项目决策、设计、施工和竣工结算四方面,阐述如何进行工程成本的控制。
关键词:项目决策阶段项目设计阶段项目施工阶段竣工结算阶段成本控制
面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控,房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题,而其中成本控制显得尤为重要,已成为各房地产企业在竞争中取得比较优势,形成核心竞争力,实现可持续发展的重要保障。
房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,主要包括:土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程,主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。
一、项目决策阶段成本控制
在整个开发过程中,项目的筛选是最重要的一环,投资决策对项目开发的成败至关重要。实践证明,一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握,依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制。做好投资决策需要注意以下四个方面:
1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前,首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况,对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度,这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视,只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。
2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。例如我们开发的某住宅小区项目,在预测项目成本时,对当地市政工程及当地建设环境了解不够充分,在实际施工时强电工程从幺六桥变电站至项目红线约6公里(经由政府门口、航油管道、园林绿化带、村庄门面房等)的路由协调费约40万元,由于路线长,协调困难,从而造成延期交房引起业主索赔费用约150万元。因此在选择项目之前,对上述各成本因素必须进行认真的市场调研,掌握准确详实的第一手资料,才能更有效的控制成本。
3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料,对项目进行成本费用估算,分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况,力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况,采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析,通过分析得出项目可行性研究结论和建议。
4、集体决策,理性投资。公司董事会依据上报的可研材料,广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下,决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻