文档介绍：房地产市场调查论文房地产调查论文:
天津房地产市场与房地产金融调查
房地产市场与房地产金融
需要关注的问题及建议
宏观政策变化等小确定因素增大,房地产市场亟待价值体系重估
2008年下半年,曾经持续上涨数年的房价终于出现了增速放缓的迹象。在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》推出仅过年的2008年10月,中央政府以前所末有的政策力度来稳定房地产市场发展:购房契税下调到1%,买卖双方免印花税,购房首付款调至20%,公积金贷款利率下降。在风险加剧之际,维持占据固定资产投资大头的房地产行业稳定的意义深远。我国的房地产市场在固定资产投资中所占一比例巨大(己达1/ 4左右),小少城市的GDP增长有30%以上来自房地产,固定资产投资有50%以上来自房地产,上下游共涉及50多个行业。以房地产为核心的固定资产投资增速居高小下,对我国银行业的信贷造成巨大的压力。目前宏观政策变化等小确定囚索增大,房地产调控政策有松绑迹象,房地产市场也pJ}待通过供求关系的内在调整,进行价值体系重估。目前天津市房地产出现量缩价跌的苗头,市场前景小很明朗,银行机构而临房价波动带来的压力和风险。
房地产开发商自有资本很少,抗风险能力较低
2008年1~9月,,%。在房地产开发投资资金来源构成中,国内贷款同比增长
% ,%,%;% ,% ;% ,%,% ,%;% ,%,% o资金来源构成说明,银行贷款仍是资金来源的主渠道,房地产商自有资金很少,自筹资金主要山商品房销售收入转化而来,其中部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;在“定金和预收款”项目中,也有部分资金来自银行贷款。囚此,房地产开发资金中使用银行贷款的比重应在50%以上。在国家宏观调控的大环境下,企业自筹资金能力明显下降。另外,山于2008年以来房地产销售状况小理想,定金及应收款在资金来源中的占比减少,回款速度缓J漫更力I I大了开发商对银行贷款的依赖程度。
房地产市场没有形成完整的资金循环流动机制
第一,我国山于没有开放房地产金融市场,没有发展银行信贷之外更多的金融工具储如小动产基金、小动产信托基金、抵押贷款证券化等手段),银行成为唯的债权融资出日,房地产项目的全部流程都离小开银行信贷的支持:开发资金的信贷依赖银行,物业抵押的信贷依赖银行,购房的消费信贷依赖银行,建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。银行叫谓是“力千风险于身”。第二,从房地产开发企业资本融资看,用股权进行融资的情况极差。国内将近3力家开发企业中,利用发行股票上市融资的企业只有130多家(境内外上市、买壳及改变业务方向
),%;用私募方式进行股份化的企业也极少。第二,土地供应小规范、房地产价格形成机制小健全。目前土地来源大致叫分为划拨地、农用地、通过“招、拍、挂”成交的土地、单位自有土地等,土地来源渠道小同,房地产建造成本也小同,造成房地产商价格承受能力和抗风险能力也小同。口