文档介绍：(2011届)
毕业论文(设计)
文献综述
题目: 嘉兴地区未来房价预测
学院: 商学院
专业: 信息管理与信息系统
班级:
学号:
姓名:
指导教师:
开题日期:
一、前言部分
房地产是一种特殊的商品,也称不动产。狭义上说是指房地产交易的活动场所;从广义上说,房地产市场指整个社会房地产关系的总和,是房地产开发建设,经营,管理,服务和消费的内在运行机制。分配房地产资源,有利于实现资源的最优化配置,促使房地产业进入良性循环并成为国民经济的支柱产业;有利于调整消费者结构,促进国民经济协调发展;有利于房地产的供求平衡,缓解用地和住房供求矛盾[1] 。
房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。是土地价格和房地产品价格与市场基础价格的严重背离。一般来说,房地产的价格是由成本、利润、税金组成的, 一般来说比较稳定,而真正的泡沫来源是地价。是土地价格对市场基础价格的背离。目前,测度房地产泡沫的方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于目前的数据积累不够多,理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用受到了一定的限制,因此本文采用指标指示法来对我国的房地产泡沫进行测度[2]。
市场调查是企业按照一定程序采用一定方法搜集、整理、分析和市场有关的各种信息的工作过程。其目的在于为企业进行市场预测做出经营决策,确定经营目标,制定经营计划提供依据,以保证企业的产品在市场上适销对路。市场调查是随着商品产生和交换的发展而产生的。市场调查是在美国首先发展形成的一门学科,中国真正意义上的商业市场调查则始于80年代中期。现在,中国的市场调查是一个极具增长潜力的行业,一个更规范化的行业,一个面向国际的行业[3]。
房地产价格弹性机制是与房地产市场相关变量,如城镇居民可支配收入人均 GDP 基尼系数房地产税收房地产企业利润的变化对房地产变化的影响程度或房地产价格变化对相关房地产市场变量,如房地产供给房地产需求变化的影响程度相关文献主要运用相关模型针
对单个变量对房地产价格的变化进行研究,研究了我国城市化与房地产价格的关系,得出中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因,反过来中国房地产价格的上升对中国城市化水平的提高没有显著的因果关系[4]。
对房地产的研究要做一些市场调查,首先要确定调查的目的,然后确定调查对象,再确定调查项目[5]。对一项调查,其方案是多样的,而且方案的设计要多次循环研究可行性[6]。研究方法有三种,一是逻辑分析法,二是经验判断法,三是试点调查法[7]。
二、主题部分
我国房地产业自1998年以来经过市场化改革,产业规模急剧扩大,产业增加值从无到有,从弱到强,已经上升为国民经济重要的支柱产业之一。同时,房地产业的发展也在很大程度上改善了城镇居民的住房条件
。嘉兴市房地产市场是我国起步相对较早,发育较规范,住宅市场化程度较高的房地产市场。自1999年以来,嘉兴市通过彻底停止实物形式分房,利用市场来配置嘉兴市商品房屋资源,使房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节得到了充分的发展,成为了嘉兴市经济发展中十分重要的产业。
近几年嘉兴借助其优越的地理位置,发展势头良好—地处与我国经济最发达的长江三角洲地区,是浙江省最靠近上海的一个地级市,东临上海,南频杭州湾,西连杭州,北接苏州, 320国道和沪杭