文档介绍：宁波奉化海洋城奥特莱斯
商业计划书 v2 (内部资料)
Ningbo - Fenghua Ocean City Outlets Project Proposal ( Internal Document)
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导言
奥特莱斯业态介绍
奥特莱斯业态在中国发展现状
发展前景
开发思路和计划
地块情况介绍
用地位置
环境条件
交通条件
用地的有利条件
政府规划和支持力度
政府第三产业的发展思路
对旅游业的规划思路
地块周边的规划情况
政府对本项目的支持力度
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开发初步方案
定位方案
主题和特色
概念方案
招商进展
开发计划
投资规模
经营方案
市场条件
物业经营方式
盈利状况
投资估算
收益测算
合作方案
原则
双方分工
股份和出资
投资规模
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利益分配
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1、导言
奥特莱斯业态介绍
奥特莱斯最早诞生于欧洲,近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型
城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”,
以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐,直销店成片成群
逐渐汇集,形成大型的品牌折扣直销广场,并最终发展成为一种独立的、崭新的商业
零售业态。
目前,奥特莱斯在美国约有200家,由于适合消费实际,经营状况普遍良好。在
亚洲地区,日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯,在韩国有1家
位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。
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奥特莱斯在中国的发展现状
奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产
权和低价有效、合理地整合起来,成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态,
提供一种中等价位——高档品牌一种特殊赢利模式,能满足目前中国消费者特别是长
三角地区消费者的需要。目前,越来越多的国际知名品牌进入这个地区,品牌和业态
的辐射效应日益明显,建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。
目前,奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特莱斯,效益最好的是上海百联
奥特莱斯(青浦赵巷)。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。
还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。
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发展前景
中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段,消费者有高档商品的消费冲
动,但尚不具备真正高档商品的消费能力,而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一
种可实现的消费模式,这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变,使得奥特莱
斯在未来的20年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合中国消费的现状,境内外
大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息,奥特莱斯开店实现商业利润支持专
卖店的经营策略,这种经营策略使奥特莱斯在中国的发展出现良好的市场前景,据专
家预测,在未来五年内,奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费销售额,并逐年递增,
奥特莱斯在中国的发展前景被广泛看好。
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开发思路和计划
基于奥特莱斯中国市场的良好前景,我们认为在中国,沿海城市(除广东)、内
地省会城市都有奥特莱斯的发展空间,谁有充分的货源供应,谁就能占据市场。在行
公司在与上海奥特莱斯合作的过程中间,积累了许多品牌资源,打通了境外品牌商品
采购渠道,使得我们能够迅速地去拥有这些市场,发展奥特莱斯业态,成为这种新兴
业态的主要企业。按照设想,我们在国内率先选择长三角经济发达的区域城市开发
1-2个样板点,形成区域型的奥特莱斯的品牌,然后由南向北、由东向西拓展全国市
场,在未来的3-5年内,形成10家店以上的规模连锁效应,争取上市。
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2、地块情况介绍
用地位置
区域位置
用地位于宁波奉化市。奉化市位于长江三角南翼,濒临象山港,是宁波市南部的
副中心城市。项目用地距离宁波市中心19公里;绍兴市100公里;金华市200公里;
温州市320公里;台州市170公里,是奥特莱斯的绝佳位置。
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地块位置