文档介绍：财经视点 2011年第02期
中国城市房地产市场现状及发展趋势研究
文/邹韵
摘要:城市房地产业的发展与城市经济的整体发展及房地产的社会需求有着密切的联系。在全球经济的影响下,中
国房地产行业的发展已经取得了较大的进展。特别是近年来,中国的房地产发展也正在进入一个疯狂时代,房地产市场
受到空前关注。在中国房地产市场史无前例的发展潮流下,各种新问题不断涌现。本文通过研究房地产市场的现状发展
及趋势,掌握中国房地产存在的问题,并提出解决这些问题的方法。通过政府对房地产市场做出有效调控,有利于国民
经济的发展和国家的稳定。
关键词:房地产;中国;趋势;调控;泡沫
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1006-4117(2011)02-0111-03
在全球房价暴涨的国际大背景下,中国在经济快速发展的同
时房地产行业迅速崛起,并经历了发展、壮大、整合的阶段。近
十年来,中国的房地产价格不断攀升,%,其
%。房地产行业空前火热,
这给房地产的发展带来益处,但房地产价格的非理性增长已经超
过了普通居民的承受能力,这为是会稳定埋下隐患,同时会引起
中国经济的动荡。通过对房地产价格的调控有利于国民经济的发
展和国家的稳定。
房地产价格是体现房地产市场运行是否正常有序和房地产资
源是否优化配置的重要指标,是房地产行业的“温度计”。
一、中国城市房地产市场发展现状
进入二十一世纪以来,中国的城市化趋势愈加明显,大量农
村人口涌入城市。在城市不断扩建的条件下,可用于房屋建设的
土地资源仍然十分有限,致使中国房地产价格在相当长的时期内
不断上涨。但是自2008年以来,由于美国次贷危机所引发的金融图2:1999—2009年全国住宅销售面积和销售额增长率
动荡,给全球经济带来了很大影响,这种影响已逐步蔓延到世界
各地的很多领域,其中也包括中国的房地产市场。 2009年,从全国整体来看,商品房和商品住宅均价的绝对水
中央政府为了控制房地产价格的不断上涨,推出了关于房地
平和增速均创历史新高;2009年11月,在20个重点城市(北京、
产市场的利率、信贷和税收等系列政策。自2007年末起中缓的调整阶段,到2009年中旬房地产市场有所好上海、天津、重庆及部分省会城市)中,有12个城市的成交均
转。价超过历史最高水平,其余8个城市也已接近历史最高水平;从
通过图1、图2可以观察到,在1999年至2009年这十年期间, 房价的涨幅程度与宏观经济及居民收入增长的关系来看,1998
中国房地产的销售规模与增长速度均创历史新高。截至2009年年至2008年年间,全创历史新高,但累计涨幅不
10月,全国商品房销售面积和销售额分别达到60975万平方米和及GDP(%)、人均可支配收入(累计增长率
27766亿元,远远超过了2007年同期的销售面积和销售额。据统
%);2009至2010年初,深圳、北京和武汉等城市新房价
计在供应方面2009年房产施工及新开工面积在低位增长,市场略
显供给不足,。
,%%,增幅均低于以北京在2009年至2010年初的二手房价为例。从图3中可以
2000至2007年的平均水平。看出北京二手房价整体成上升趋势,并从2009年3月的12500元
/平米上升到20000元/平米。上升速度之快令人震惊。
图3:北京二手房价走势图
二、中国房地产发展趋势
图1:1999—2009年全国住宅销售面积和销售额中国房地产价格的发展遵循的规律为:由宏观经济下行→市
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2011年第02期财经视点
场预期大变→交易急剧萎缩→价格开始下跌→成交量触底反弹→少维持到2010年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往
交易阶段性活跃→价格小幅反弹→成交量再次萎缩→价格继续下滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发
跌→成交量再次放大→交易又现活跃→价格再次小幅反弹→成交企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。
量再次萎缩……三、中国房地产发展中存在的问题
中国房地产价格在经历循环往复的变动后,成交量会达到一中国房地产业发展迅速但发育并不成熟,房地产的发展面临
定的高位,此时市场交易基本恢复到正常状态,交易价格也基本很多问题。
回归了市场平均价格,这就完成了一波完整的调整周期。(1)中国房地产业存在严重的信息不对称性。在中国