文档介绍：营销策划方案
一、九亭市场分析
根据相关数据分析,得出九亭地区总体房价相对于整个上海市来说是比较低的区域。
公寓房的售价在4000元—4200/平方米(均价),如三盛颐景园、国亭花园;
联排别墅的价格在5000-5200元/平方米(均价),如7月17日开盘的英国会;
叠加别墅的价格在4500——4700元/平方米(均价),如嘉富丽花园等;
独栋别墅的价格要看整个小区的品质和所处环境来定,目前爱伦坡艺墅的独栋别墅的均价在8500元/平方米左右,而上海诗林仅5300元/平方米。
分析
本项目定价依据
本项目系总共为30万平方米的大盘项目,一期的面积不大(%),一期销售需考虑本案的整体形象及为二、三期更大的推量预留空间;
本项目刚刚启动,周边的配套、设施尚不完善;
本项目为开发商在上海的第一个项目,市场对产品及品牌尚需一个认知的过程;
周边的楼盘尚未启动,区域性的规模气候尚待形成;
要在相对较短的时间内完成一期销售和回款任务。
一期以树立产品整体形象和快速销售、回款为主要目标,并为二、三期打下良好的销售基础,不应纯粹以获取利润最大化为首要目标。
因此在单价上可比九亭地区同等可比性楼盘的售价低100-200元/平方米左右。这也是九亭地区所有楼盘先期销售所普遍采用的、行之有效的策略。
在一期产品在市场上得以良好认可的基础上,二、三期再以获取最大化利润为目标,完成全案的圆满销售。
建议一期项目定价
小高层公寓: 3900元/平方米(均价)
联排别墅:5000元/平方米(均价)
叠加别墅:4500元/平方米(均价)
二、企划精神