文档介绍：商业升级改造方案
Contents
目录
经济测算
项目定位
项目分析
运营管理
工程改造
Part One
项目分析
01
深圳市近五年GDP及增长率(亿元)
深圳市近五年社会消费品零售总额及增长率(亿元)
新宝安区近年GDP及增长率(亿元)
新宝安区近年社会消费品零售总额及增长率(亿元)
1-1 区域经济发展概况
深圳经济增长极
珠三角经济中心
1-2 区域未来发展分析
◎深港现代服务业合作区◎深圳进一步走向世界的桥头堡◎和谐宜居滨海城市
◎深港大都会,香港的中环◎华南地区重要经济增长极◎全球物流枢纽
深圳未来在前海
本项目
宝安区组团定位2005—2020年
项目位于宝安城市新区功能区内,2005—2020年城市规划中,宝安城市新区功能区包括新中心区和碧海新区两部分,该区重点发展商贸、金融、信息和房地产业,并集中了城市的行政、文化、体育等主要职能,充分展示滨海城市特征。
项目3公里范围内城市规划情况分析
功能区
职能规划
面积规划/平方公里
人口规划/万人
城市新区功能区
新中心区
未来发展成为面向二十一世纪,现代化、高效率的花园式滨海城区;建设成为深圳市西部次中心,成为宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。
碧海新区
集中发展第三产业、高效集约利用土地,建生成为宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区
城市更新功能区
宝安老城区
结合老城区的产业结构调整、城市旧区的更新改造,完善配套设施系统,形成宝安的商业中心区
西乡老城区
通过旧城改造,产业调整升级,完善配套设施,提高城市化质量,使之成为集居住、商贸、先进工业于一体的综合片区
大铲湾港片区
建设 — 万 t 级集装箱码头,与港区、仓储区之间建立畅通的通道联系
合计
1-3项目周边未来规划分析
1-4 项目位置分析
3公里辐射核心商圈 3kilometres business area
Foreigner
Entrepreneur
Tourist
100,000 teachers and students
30,000 Civil servants
330,000 whitecollars workers
600,000 residents
100,000 people from metro
63万3公里核心辐射商圈人口
630000 population within 3 kilometers core business circle
400万宝安区常住人口
4 million district permanent resident population
沿江高速
西乡大道
广深高速
南海大道
地铁罗宝线
地铁环中线
(1公里)
(3公里)
(4公里)
(6公里)
地铁 1 号线、 5 号线无缝接驳,紧邻地铁 11 号线, 2016 年6月底 11 号线开通
Double Metro Lines: Line Close to Metro Line , which will fullyoperate in 2016
◎深圳机场/15分钟◎后海中心区15/分钟◎深圳湾口岸/20分钟◎深圳北站20分钟◎福田中心区/20分钟
1-5 项目交通分析
项目
指标
占地面积
㎡
建筑面积
135000㎡
容积率
绿化率
37%
商业总建筑面积
㎡
自持商业建筑面积
㎡
自持商业
自持商业
已售街铺
已售街铺
已售街铺
已售街铺
1-6 项目建筑指标
一层平面图
㎡,㎡,由于一层位置较好的街铺已出售,所以项目商业面临着不完整性,总体量偏小等现状,同时也造成了二三层定位难问题。
1-7 项目建筑外观
A
C
D
B
项目建筑外立面设计相对陈旧,缺乏商业氛围,在后期升级改造中需花费一定的设计成本和建造成本。通过外立面改造将更有利于解决项目定位与商品定位等问题。