文档介绍：凤凰御景园别墅营销推广方案
阜阳盛世麒麟房地产营销有限公司
2007年11月20日
前言
如何通过宣传推广,在较短时间内,让更多
的目标消费者关注、知晓、了解凤凰御景园,并
对凤凰御景园有一个良好的项目印象,购买别墅
首选凤凰御景园,最终促进凤凰御景园的快速销
售;是我们本案所要分析和解决的事情。
目录
一、现况分析
二、竞争分析
三、SWOT分析
四、目标消费者分析及描述
五、项目定位
六、项目卖点分析及界定
七、整合营销推广方案
现况分析
现况分析
项目建造现况
御景园一期18栋别墅主体已完工;二期28栋别墅建造尚未
开始;项目景观营造、水系营造及绿化营造尚未开始;项目
现整体形象为半完工工地,形象较差。
现况分析
项目推广宣传现况
项目从2005年开始建设,至今宣传推广开展有:项目贺
卡针对界定客户邮递(2000张),清河路颍州路西南交叉口
200平米户外广告牌宣传,颍州晚报报纸广告宣传,房展会
项目展示及宣传单页散发,售楼部正常接待宣传,项目工地
墙体广告宣传等。
项目推广宣传时间已经2年,但力度一直较弱,且宣传上
形象模糊,卖点不突出、清晰;现阜阳市区居民约有90%以
上不知道凤凰御景园,阜阳周边县城居民基本上都不知道凤
凰御景园;凤凰御景园知名度较差,已知道凤凰御景园客
户,对凤凰御景园印象不深刻,较模糊。
现况分析
项目营销现况
项目一年多来,仅销售4-5套别墅(定金预定),销售
状况较差。
项目经历了代理公司代理销售自己销售的过程;原代
理公司在营销推广上力度较差,且对阜阳了解不足,项目卖
点定位不准确,形象包装不力;现自己销售仅为简单的售楼
部自然接待,主动销售及各类营销动作均未有效实施。
这些都是项目销售状况较差的直接原因。
现况分析
项目整体质素评估
项目集合了德国、法国、英国、加拿大、中国等各国别
墅类型;别墅类型选择面较宽,但同样也造成了整体别墅区
风格不统一,较杂乱的状况。
现建成别墅施工较粗糙,许多细节处理不佳,如外立面
颜色、大门颜色整体上搭配不太协调,项目的整体档次不能
得到较高体现。
项目东侧有南北走向高压走廊通过,南侧是食品工厂,
且项目占地面积不大,规模较小,整体外围环境抗性较大。
项目整体质素评价为中等。
竞争分析
竞争分析
名仕豪园
地址:开发区一中东区西侧
建筑面积:16万平米
建筑类型:独立别墅\联排别墅
宣传广告语:一生一栋
销售均价:3680元/平米(独立),3200元/平米(联排)
销售状况:一期剩余4套,二期销售完毕,三期剩余10套,四期刚开盘,剩余12套。
整体质素综合评价:纯别墅区,景观营造较好、整体风格优美观大方,中等偏上质素。