文档介绍：湖滨壹号别墅项目
营销策划报告
11东营销2B
目录
市场篇
一、别墅大市场研判 3
二、板块市场研究 3
三、市场篇大结论 4
策略篇
一、 SWOT分析 5
二、定位系统 6
三、营销策略 7
销售篇
一、阶段性营销推广 9
二、价格策略 13
三、推案策略 14
四、房源销控 15
五、开盘条件 15
六、现场售楼处及样板段 15
七、现场售楼处 16
广告企划篇
一、案名 19
二、广告总精神 19
三、媒体预算 19
[市场篇]
一、别墅大市场研判
1、别墅大市场在未来2到3年会存在供大于求的现实,尤其中高档别墅,由于供应量巨大、产品同质化严重,竞争将更加剧烈。
2、由于别墅市场土地批租的控制,在未来一个5年周期后期,面对成长中的别墅购买人群,别墅市场将出现可喜的景象。
3、产品同质化严重的问题同样出现在别墅市场,产品创新规划成为制胜的关键。
二、板块市场研究
——青龙区板块和武进区板块,这两个板块相对的拥有较多的自然景观资源,别墅市场发展相对成熟,产品风格类型多样,深受客户的青睐。同时外向型经济发展和本地名营企业经济飞速发展使得该些地区对别墅的消化量大大提升。
,但受到土地规控指标限制,产品主要以联排为主,使得常州别墅市场产品竞争力度弱,产品风格单一化,缺少高端产品推出市场。
。作为江南水乡的常州,湖泊是常见的,若居所周围有湖泊,使得户户见水,家家临湖,这无疑是一大亮点,所以打出水景招牌的别墅相当受人欢迎。
,通常都会遇到技术及艺术上的难题。别墅是否将面临受潮的危险?别墅区是否充分利用周围自然资源?等等问题都将是顾客心中的疑问。
湖滨一号位于常州中心城区之西南,武进经济开发区滨湖新城区域,主打水景别墅,产品多样,该项目西临绿杨路,南临稻香路,东、北侧为凤苑路,位置优越,环境静谧,交通便利。项目毗邻常州市国家动漫产业基地智慧谷、常州贵族学校星韵小学,周边规划大型医院、超市,BRT线直达家门口,周边生活配套、商业配套等也将非常完备,是自住、投资的好选择。
三、市场篇大结论
1、别墅大市场在未来2到3年会存在供大于求的现实,尤其中高档别墅(总价在200到300万),由于供应量巨大、产品同质化严重,竞争将更加剧烈。
2、由于别墅市场土地批租的控制,在未来一个5年周期后期,面对成长中的别墅购买人群,别墅市场将出现可喜的景象。
3、产品同质化严重的问题同样出现在别墅市场,产品创新规划成为制胜的关键。
4、竞争板块各具优势,尤其是本项目所在的城南板块,毗邻西太湖等优质资源,城南板块中各个项目间的竞争将日益白热化。
[策略篇]
SWOT分析
优势(S)
规模优势:总占地560亩,是常州仅存一二的纯别墅群,是以独栋别墅、坡地景观联排别墅为主的纯别墅社区。现已成功开发了1期、,小区景观已初步完美呈现。
地段优势:2011年,项目所在的西太湖,已列入常州十二五规划,在未来的3-5年将打造成集生态、旅游、休闲、度假、商贸、高档居住于一体的175平方公里的滨湖新城!以西太湖为核心的滨湖新城土地价值正在不断凸显。而西太湖滨湖新城的定位,恰恰是找准了自身区域的特质,在众多房地产”大鳄“纷至沓来的过程中使得区域价值不断释放。湖滨壹号一直是西太湖版块的永恒主角,现在不变、将来也不会变。
资源优势:
生态绿资源:有多种珍稀树木缤纷林立,原生稀有坡地,别墅氛围天然筑就。
生态水资源:坐拥景致无边的西太湖,项目中心景观区还规划有占地2公顷的人工景观湖,双湖水岸别墅组团以“岛”状形式依水而建,折射出江南水乡的优美意境。
景点资源优势:西太湖已建成揽月湾广场,生态公园、临湖钻石教堂、婚庆基地、奥林匹克体育公园等一批重点项目已经陆续建设。自2009年开放以来,截止目前,常武市民及外来游客以达30万之多,将成为常州乃至长三角的都市后花园。2013年中国第八届花卉博览会将会在西太湖畔召开。
4、配套设施优势:毗邻常州市国家动漫产业基地智慧谷、常州贵族学校星韵小学,周边规划大型医院、超市,BRT4线直达家门口,周边生活配套、商业配套等也将非常完备。
5、别墅科技:全方位智能安保系统,◎户户可视对讲系统◎居家安防报警系统◎闭路电视监控系统◎电子巡更管理系统◎背景音乐系统◎汽车停车管理系统◎LED信息发布系统◎物业管理及集成平台。
劣势(W)
容积率偏高:,~。
机会(O)
1、政