文档介绍：怀化鹤州路项目投标补充报告
长沙瑞方投资顾问有限公司
二○一一年九月二十七日
谨呈:怀化尹祥房地产开发有限公司
问题一:建什么?
中心购物城+城市豪宅
问题二:做什么?
COCO女人世界
问题三:怎么卖?
尽量销售,少量持有
报告回顾
报告结论回顾
问题一:项目商业体量多大适宜?
问题二:围绕主题,各楼层业态如何分布?
问题三:采用什么样的销售方式,能确保商场档次,同时又利于销售?
问题四:具体的工作计划?
衍生问题
需深入探讨的问题
问题一:项目商业体量多大适宜?
我们从产品销售速度,回现能力两项指标进行判断。
问题界定
是否考虑第五层商业?
Q1:六层商业体量是否合适?
Q2:选负二层还是第五层商业?
Q3:剩余商业面积如何变通?
Q1解答
从人民西路看项目5层实际是地上6层,目前片区内暂无地上6层的商业。项目基座小,不适宜做超过片区楼层的商业。
片区内五楼商业价格普遍在7000元/㎡左右,销售情况普遍为有价无市。
六层商业体量是否合适?
地面六层商业,在区域内暂无先例,后期销售和招商难度过大,加之项目对销售速度要求较高,建议地上商业楼层控制在五层。
商业项目
是否有6层商业
5楼商业价格
销售情况
琼天广场
有
——
不详,目前以经营茶楼、健身为主
名品国际城
无
——
不详、暂时空置
英泰国际
有
(通程)不卖
自持(如有人愿出高价买也可卖)
万象城
无
——
自持
新悦城
无
8000
——
新天地
无
暂未出
暂未推出
Q2解答
选负二层还是第五层商业?
从片区商业来看,地下负一层(相当于本案的负二楼)价格普遍在之间,销售情况较好;
负二楼,不占用容积率,不折损住宅面积;
利用低位优势,在两条路相交的地方,可以采用下沉式广场的形式,对负二层人流进行很好的引入。
本项目的负二层的商业,售价高,速度快,建议保留。
商业项目
是否有负一楼
价格(万)
销售情况
琼天广场
有
/
40%
钱周率
有
4
90%
英泰国际
有
-3
30%
万象城
有
2
80%
新悦城
有
2
75%
新天地
有
2
65%
销售额相差257余万,但是销售周期过长,且考虑商业的税收成本和建安成本都高于住宅,其两者的实际利润值将十分接近。
物业形态
面积(㎡)
价格(元/㎡)
销售额(元/㎡)
差额
住宅
2578
5000
12890000

商业
2578
6000
15468000
将第五楼商业面积转换成住宅,两者收益对比分析:
Q3解答
剩余商业面积如何变通?
建议地上商业控制在五层高度;
保留负二楼;
将原有的第五层商业面积转换成住宅面积,更利于满足项目利润和速度的要求。
F4
F3
F2
F1
-F1
-F2
楼层情况
F5
F4
F3
F2
F1
-F1
-F2
楼层情况
小结
问题二:围绕主题,业态如何分布?