文档介绍：关于美国购物中心的研究报告
上海连锁经营研究所常务副所长俞稚玉
2004 年 9 月 29 日
美国是世界上购物中心最发达的国家。购物中心已成为美国现代零售业
中最重要的业态。当前,我国各大城市正在涌动一股开发“摩尔热”,研究
美国购物中心的发展轨迹和现状,对于指导我国理性发展这一事业肯定会有
借鉴作用。

一、美国购物中心的定义、分类和基本形态:
1、购物中心的定义:
按美国国家研究局(NRB)原先的定义:“购物中心(Shopping Center)
是指一组位置在一起、建筑上统一的商业设施。包括场地大小,商店的型类
到其服务单元的交易区域都作为一个营运单位来策划、开发、使用和管理。
单元附近提供同商店种类和大小相符合的仃车泊位”。如果有 3 个和 3 个以
上商店组合在一起,NRB 均作为购物中心收集在它的数据库中。当时,将购
物中心分成四种类型,即:邻里中心、社区中心、地区中心和超级地区中心。
上世纪五十年代初以来,“购物中心”这个术语的含义被发展了。在这
个臻趋成熟的行业中普遍存在着多种类型的中心,已超出了行业最初提出的
四种基本类型的标准定义。显然,作为已经成长和变化的行业,购物中心已
演变成更多的类型,这四种类型的分类方法确实不是可以长期适用的。
为此,美国购物中心的定义也随之有了发展。现据购物中心国际委员会
(ICSC)对购物中心的定义是:“购物中心是由单一产权所有者所拥有并实
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施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。购物中心提供泊车位。
购物中心的大小和定位一般由该中心服务所覆盖地区的市场特点来决定。”
2、购物中心的分类:
原来,按NRB分类,将购物中心分为四种类型。(见表1)

表 1:购物中心的分类

类型定义
邻里中心提供便利商品的销售(食品、药品和杂货)和个人服务(洗衣和
干洗、理发、修鞋等),为满足附近居民每天的生活需要,有一个超市
是邻里中心的主要承租商。理论上讲,邻里中心的总可出租面积应有5
万平方英尺。实际上,它的大小可能在 3 万到 10 万平方英尺。NRB 将
所有小于 10 万平方英尺(GLA)的中心均作为此一类型。
社区中心比邻里中心有更广泛、便捷的销售软线(服饰)和硬线(五金器
皿、器具等)商品范围。它有一个小型主体百货店、杂货店、或折扣
百货店作为主要的承租商,另有一个超市。虽然它可能有一个较强的
专业商店,但它没有全线百货店。从理论上讲,社区中心典型的大小
是 15 万平方英尺。实际上可能的范围从 10 万到 30 万平方英尺。社区
中心是中型购物中心的一种中间类型,评估其大小和吸引力是最困难
的。NRB 将 10 万到万平方英尺(GLA)的购物中心均列入这一
类型。
地区中心提供门类、品种齐全的日用商品、服饰、家俱和家俱。它有至少
10 万平方英尺的出租面积(GLA)的全线百货店,并以此作为主要的吸
引力。甚至吸引更大量的购物,可以包括 2 个、3 个或更多百货店。从
理论上讲,一个地区购物中心应有 40 万平方英尺(GLA),可能的范围
从 30 万-100 万平方英尺。地区中心如有 3 个或更多的百货店并超过
75 万平方英尺(GLA)则可考虑称其为超级地区购物中心。NRB 将 30
万到万平方英尺(GLA)均列为此类型。
超级地区中心供应广泛多样化品类的、众多的、杂货大众商品。它有 3 个或更
多的主体百货商店。理论上一个超级地区中心应有 75 万平方英尺的面
积(GLA),但实际上,可超过 100 万平方英尺。进驻的主体百货店每
个通常有 10 万平方英尺面积。NRB 将 75 万平方英尺以上的购物中心均
作为此一类型。
*:GLA:Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积(GLA)
平方英尺(包括摊位)。
设计给承租商专用的总房屋面积,包括所有地下室、中间夹层、阁楼, 该面积用平方英尺表示(隔
墙从中心线或外墙面开始测量)。GAL 是承租商付租金的全部面积。(我们的意图是得到总的中心大
小的概念,锚店的占地面积也应被包括。对于混合使用开发的 GLA 仅包括零售空间。)

现在,购物中心国际委员会(ICSC)已经定义了八种主要的购物中心的类
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型(参见表2)。

表2:购物中心国际委员会关于购物中心的分类和定义

购物中心概念平方英尺英亩数量类型锚店占主要
的类型(包括锚店) 比例* 商圈