1 / 91
文档名称:

土地增值税清算审核指南.doc

格式:doc   大小:143KB   页数:91页
下载后只包含 1 个 DOC 格式的文档,没有任何的图纸或源代码,查看文件列表

如果您已付费下载过本站文档,您可以点这里二次下载

分享

预览

土地增值税清算审核指南.doc

上传人:世界末末日 2024/3/24 文件大小:143 KB

下载得到文件列表

土地增值税清算审核指南.doc

相关文档

文档介绍

文档介绍:该【土地增值税清算审核指南 】是由【世界末末日】上传分享,文档一共【91】页,该文档可以免费在线阅读,需要了解更多关于【土地增值税清算审核指南 】的内容,可以使用淘豆网的站内搜索功能,选择自己适合的文档,以下文字是截取该文章内的部分文字,如需要获得完整电子版,请下载此文档到您的设备,方便您编辑和打印。土地增值税清算审核指南第一部分土地增值税清算工作审核流程一、应清算的房地产项目清算审核流程纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算~携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续,税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核~对报送资料不齐的~退回纳税人补充资料。对资料齐全的~受理后2日内报县,市,、区局清算审核小组审核,经清算审核小组审核后,由县,市,、区局审批,审批后将清算结果通知清算申请人进行补退税。清算审核流程:纳税人清算退回补充申请资料资料不全资料不齐资料齐全补齐资料税收管理员受理清算审核小组审核县,市,、区局审批清算结果通知纳税人补退税款1二、可清算房地产项目清算审核流程税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目~下发清算通知,纳税人在接到通知后应按税务部门规定的时间及要求进行清算~并向税务部门提供相关清算资料,税务部门在收到纳税人清算资料后~税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核~对报送资料不齐的~退回纳税人补充资料。对资料齐全的~受理后2日内报县,市,、区局清算审核小组审核,经清算审核小组审核后,由县,市,、区局审批,审批后将清算结果通知清算申请人进行补退税。清算审核流程:确定清算项目送达纳税人清算通知纳税人清算退回补充申请资料资料不全补齐资料税收管理员受理清算审核小组审核县,市,、区局审批清算结果通知纳税人补退税款2三、土地增值税清算审核的时限对符合规定应进行土地增值税清算的项目~纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定的~税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目~由主管税务机关确定是否进行清算,对于确定需要进行清算的项目~由主管税务机关下达清算通知~纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人~在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的~主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后~应及时组织人员审核~对清算资料齐全的~应在30日内审核完毕,对清算资料不齐全或开发项目在5年以上的~应在60日内审核完毕。3第二部分土地增值税清算审核操作办法第一节清算前准备工作一、房地产开发项目的日常管理主管税务机关对房地产开发项目的日常税收管理~采取项目管理方式。从纳税人取得土地使用权开始~按项目分别建立档案、设臵台帐~对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行监控~做到税务管理与纳税人项目开发同步。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的~纳税人应根据清算要求按不同期间和不同项目分别核算、合理归集有关收入、成本、费用。二、纳税人应报送的清算申报资料,一,申报表格1、房地产开发企业土地增值税纳税申报表及各项申报明细表,按不同类型房屋分别申报,2、基础面积统计表3、工程情况统计表4、销售明细表5、扣除项目归集明细表46、与转让房地产有关的税金统计表,二,证明性文件副本1、营业执照2、税务登记证3、项目立项批复,发改委文件,,4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,发证机关:规划部门,,5、土地使用权证,发证机关:国土管理部门,,6、建筑工程施工许可证,发证机关:建设施工管理部门,,7、预售价格核准批复,物价部门核发,,涉及经济适用房项目,8、商品房销,预,售许可证,房地产管理部门核发,,9、工程竣工备案表,备案机关:质监部门牵头、相关部门确认,10、房屋分户,室,面积对照表或商品房产权备案证或商品房实测面积报告书,来源房管部门,,,三,合同类1、国有土地使用权出让合同2、建筑安装施工合同。3、工程材料采购合同4、单位和个人的拆迁合同及拆迁公证证明、支付凭证5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同,四,财务核算资料1、收入、成本、费用相关的帐本、凭证,52、取得土地使用权所支付的地价款凭证3、银行贷款利息结算通知单4、与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证,五,其他资料1、房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、成本核算方法、成本费用分摊方法、扣除项目的计算方法、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。2、项目的预算报告、工程决算报告3、项目工程合同结算单4、按照如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目~应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。三、税务机关前期准备工作,一,审核小组内部进行分工清算审核小组可按以下工作模块进行分工~在审核过程中~可根据工作实际进展情况进行人员调整:开发间接费用项目基本情况收入前期工程费基础设施费开发费用取得土地所支付的金额建安工程费公共配套设施与转让房地产土地征用及拆费有关的税金迁补偿费6,二,实地查看了解项目有关情况审核人员到项目所在地实地查看~并召开企业有关人员参加的座谈会~调查了解项目的基本情况:1、房地产开发项目是否已进行竣工结算~是否已进行了工程竣工结算审计。3、房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地,如政府划拨等~政府补贴等,。4、项目是否分期开发,对项目的分期可以参考房地产企业提供的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来确定~原则上按项目为清算单位,。5、开发项目中是否同时包含不同类型房屋的~是否按照规定分别计算增值额、增值率~分别计算交纳土地增值税。6、项目中是否存在建筑结构不同的房屋,6、现场实地了解项目建设是否存在和建筑规划不一致的地方。7、现场实地查看是否存在地下室、车位、车库~掌握销售和使用情况以及配套设施的使用情况。7第三部分土地增值税清算的审核工作第一节房地产转让收入的审核一、房地产转让收入审核的原则1、完整性的审核完整性是指纳税人申报的房地产转让收入应当包括清算开始日之前已实现的全部收入。2、准确性的审核准确性是指纳税人申报的房地产转让收入应按税法的原则和范围确认~当会计核算与税法不一致~以税收规定为准。3、及时性的审核及时性是指纳税人申报的房地产转让收入确认时间应当符合税法规定~不得提前或滞后。二、房地产转让收入审核内容、方法及常见问题分析1、审核内容房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益~包括货币收入、实物收入和其他收入。我们对开发企业房地产转让收入的审核~关键在于审核企业收入确认的正确性~包括收入确认的完整性、准确性、及时性等几方面内容。?房地产转让收入确认是否完整~有无隐瞒收入情况,?房地产转让收入金额是否正确~有无价外费用未记收入情况,8?房地产转让收入价格是否存在明显偏低,?是否存在视同销售行为~其视同销售收入确认是否正确,?是否存在拆迁补偿行为~其收入确认是否正确,?房地产转让收入确认时间是否符合税法规定。2、审核方法:审核时~我们应结合房地产开发企业财务核算特点及项目开发实际情况~有的放矢地采取各种方法~最终分类核实开发项目不同开发产品的真实收入数据。,1,、核对纳税人经营收入,预收账款,明细账与申报资料~确定申报资料已按会计账簿正确填报,,2,、调取清算项目规划许可证、销,预,售许可证、购房合同及发票、商品房产权备案证、销控明细表等资料~结合房管部门销售信息网~分类统计不同开发产品销售收入数据与企业“经营收入,预收账款,”明细账记录相核对~确定收入的完整性。,3,、实地查看开发项目~获取企业有无、规划外建筑面积、公共配套建设及销售等信息,向业主询问了解开发项目地下室,车位,销售、代收费用的收取、合同价款及补充条款特别约定等~以确定企业是否隐瞒该部分收入情况。,4,、了解纳税人营销方式~索取中介代理销售协议~察看纳税人“营业费用”科目中列支的销售代理佣金支出或营销人员工资表~用销售代理佣金支出或营销人员工资~除以协议约定的销售代理佣金支付比例或营销人员提成比例捯推房地产转让收入~以确定收入的完9整性和真实性。,5,、开发项目涉及回迁补偿的~审阅回迁安臵补偿协议及其分户明细~并抽取部分回迁户进行询问核查~掌握回迁安臵方案和超面积补偿款的收取情况。,6,、关注开发企业按揭销售方式下的账务记录~特别是假按揭销售的记账情况。察看企业员工购房合同~根据企业“长期借款”和“其他应付款”明细~并结合纳税人“财务费用”或“在建工程”中记录的利息支付情况~关注纳税人是否存在假按揭销售开发情况~~并确定纳税人是否将部分收入正确申报。,7,、审核纳税人是否按照普通标准住宅、非普通住宅和非住宅开发产品等不同项目~分类核算不同类型开发产品的销售收入,8,、核对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积是否不一致~是否发生补、退房款情况,结合房管部门出具的清算项目房屋产权备案证,每栋楼的实测面积总证及其分户明细,~对照开发企业房屋补,退,面积差款收付名单~对原按照合同面积及单价确认的房屋销售收入进行必要调整~以确定准确的销售面积及房地产转让收入。,9,、对销售价格进行比较~审核有无价格明显偏低情况~如存在~应查明原因~对明显偏低又无正当理由的~依据政策进行调整。